الجواب المختصر: من يدفع تكاليف الصيانة في دبي
نقطة البداية في دبي هي القانون رقم 26 لسنة 2007 المعدّل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، الذي ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، ونصّه منشور كاملاً في دليل الإيجار الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي. تحدد المادة 16 القاعدة الأساسية: ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، يكون المؤجر مسؤولاً طوال مدة العقد عن أعمال صيانة العقار وعن إصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة. وبعبارة بسيطة، عندما يتعطل شيء بطريقة تمنعك من استخدام المسكن أو المكتب كما استأجرته، يشير القانون إلى المؤجر أولاً.
أما جانب المستأجر فتحدده المادة 19. على المستأجر أن يدفع بدل الإيجار في مواعيده، وأن يحافظ على العقار محافظة الشخص المعتاد على ملكه. وتنص المادة نفسها على أنه لا يجوز للمستأجر إجراء أي تغييرات أو أعمال ترميم أو صيانة في العقار إلا بإذن المؤجر وبعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية المختصة، وذلك دون الإخلال بالترميمات المتفق عليها أو التي جرى العرف على أن يقوم بها المستأجر. وعند انتهاء العقد، تُلزم المادة 21 المستأجر بتسليم العقار بالحالة التي تسلّمه بها، باستثناء الاستهلاك العادي أو التلف الناتج عن أسباب خارجة عن إرادته.
إذن للجواب المختصر ثلاثة أجزاء. المؤجر يسلّم عقاراً بحالة جيدة ويحافظ على صلاحيته للاستعمال. والمستأجر يحافظ عليه بعناية ولا يتسبب في تلف يمكن تجنبه. وعقد الإيجار يمكنه أن ينقل المسؤوليات بين الطرفين، لأن المادة 16 تبدأ بعبارة ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. يشرح باقي هذا الدليل ما يعنيه ذلك للمكيفات والسباكة وخزانات المياه والكهرباء ومكافحة الحشرات والتعديلات ومبلغ التأمين والنزاعات، حتى يعرف كل طرف موقعه قبل أن يتعطل أي شيء.
يشرح هذا الدليل القانون كما نشرته دائرة الأراضي والأملاك في دبي وكيفية تطبيقه على قرارات الصيانة اليومية. وهو ليس استشارة قانونية ولا يحل محل عقدك الخاص. عند وجود عقد محدد أو أنظمة خاصة بمبنى أو نزاع قائم، فإن العقد والجهة القضائية المختصة هما من يحسمان الأمر، لذلك اقرأ عقدك بنداً بنداً قبل الاعتماد على أي قاعدة عامة واردة هنا.
ماذا يقول قانون الإيجارات في دبي، مادة بمادة
المادة 15 هي الأساس: يلتزم المؤجر بتسليم العقار بحالة جيدة تمكّن المستأجر من الانتفاع الكامل به وفق ما هو مبين في عقد الإيجار. في اليوم الأول من العقد يجب أن يبرّد المكيف، وأن تصل المياه بضغط صالح للاستعمال، وأن تكون التمديدات الكهربائية آمنة، وأن يكون العقار صالحاً للغرض المكتوب في العقد. والعيوب الموجودة أصلاً عند التسليم تقع بموجب هذه المادة على عاتق المؤجر، ولهذا يصبح محضر الحالة المكتوب والمصوّر عند الاستلام ذا قيمة كبيرة بعد أشهر.
المادة 16 تغطي مدة العقد كلها. ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، يكون المؤجر مسؤولاً عن أعمال صيانة العقار وعن إصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة. هنا تفصيلان مهمان. المادة تشمل أعمال الصيانة والإصلاحات معاً، فهي لا تقتصر على حالات الطوارئ. وهي تربط الإصلاح بالمنفعة المقصودة للمستأجر، لذلك فإن أي عطل يمنع الاستعمال الطبيعي لغرفة نوم أو مطبخ أو حمام أو مساحة مكتبية يقع ضمنها مباشرة.
تضيف المادة 17 واجبين آخرين على المؤجر. لا يجوز للمؤجر أن يُحدث في العقار أو ملحقاته أي تغيير يمنع المستأجر من الانتفاع الكامل بالعقار وفق الغرض المقصود، ويكون مسؤولاً عن هذه التغييرات سواء أجراها بنفسه أو أجراها أي شخص مفوّض من قبله. وتنص المادة نفسها على أن المؤجر مسؤول عن أي عطل أو تلف أو نقص أو استهلاك يطرأ على العقار لأسباب لا تعود إلى خطأ المستأجر. وهذا أوضح نص في القانون على أن الاستهلاك العادي للعقار خلال مدة العقد يقع على جانب المؤجر.
تتناول المادة 18 الإجراءات الورقية لأعمال المستأجر. عندما يرغب المستأجر في القيام بأعمال ديكور أو أي أعمال أخرى تتطلب موافقات من الجهات الرسمية المختصة في الإمارة، يلتزم المؤجر بتزويده بالموافقات المطلوبة، بشرط ألا تؤثر هذه الأعمال في الهيكل الإنشائي للعقار، وأن يكون لدى المستأجر المستندات الرسمية الخاصة بطلب تلك الموافقات. وعملياً، هذه هي المادة التي تجعل أعمال التجهيز والديكور للمستأجر ممكنة دون أن يعطّل المؤجر الإجراءات الرسمية.
تحدد المادة 19 مستوى العناية المطلوب من المستأجر كما ذكرنا: دفع الإيجار في موعده والمحافظة على العقار محافظة الشخص المعتاد على ملكه. وتقيّد أيضاً ما يمكن للمستأجر فعله بمبادرة منه، إذ تحتاج التغييرات وأعمال الترميم والصيانة إلى إذن المؤجر والتراخيص اللازمة، باستثناء الترميمات المتفق عليها أو المتعارف عليها للمستأجرين. وتجيز المادة 20 للمؤجر أن يتقاضى من المستأجر مبلغ تأمين لضمان صيانة العقار عند انتهاء العقد، مع التزامه بإعادة المبلغ أو ما تبقى منه، فيما تحدد المادة 21 حالة التسليم: الحالة نفسها عند الاستلام باستثناء الاستهلاك العادي والتلف الخارج عن إرادة المستأجر، مع إحالة النزاع إلى اللجنة.
ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك: كيف يغيّر العقد القاعدة الأساسية
بما أن المادة 16 تبدأ بعبارة ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، فإن عقد الإيجار هو أول مستند يجب مراجعته كلما احتاج شيء إلى إصلاح. يمكن للعقد أن ينقل مهام محددة إلى المستأجر، أو يضع حداً مالياً للإصلاحات البسيطة، أو يُلزم المستأجر بترتيب الصيانة الدورية، أو يؤكد أن المؤجر يغطي كل شيء عبر شركة صيانة. وعندما يسكت العقد عن نقطة ما، تُطبَّق القواعد الأساسية في المواد من 15 إلى 21. وعندما يكون واضحاً، فإنه غالباً يحسم المسألة قبل أن يحتاج أحد إلى الجدال حول القانون.
ويُظهر دليل الإيجار الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك أيضاً مدى الجدية في التعامل مع مسؤولية الصيانة عند التسجيل. فمن بين الشروط التي يذكرها للمالك الذي يؤجّر عقاره ويديره بنفسه: تحديد الطرف المسؤول عن الصيانة والتعاقد مع شركة صيانة مبانٍ، وتحديد الطرف المسؤول عن نظافة العقار وأمنه وإدارة المرافق. وتطلب القائمة نفسها تحديد المرافق المتاحة للمستأجرين، مثل أحواض السباحة والصالات الرياضية والحدائق ومواقف السيارات، والالتزامات المرتبطة بها.
البند القوي للصيانة يجيب كتابةً عن ثمانية أسئلة. ما الأنظمة المشمولة، مثل التكييف والسباكة وسخانات المياه وخزانات المياه والكهرباء والأجهزة والمسابح والحدائق. من يرتّب العمل ومن يدفع تكلفته. هل هناك قيمة يتولى المستأجر دونها الإصلاحات الصغيرة. كيف يتم الإبلاغ عن الأعطال ولمن. ما المدة التي يجب أن يستجيب خلالها الطرف المسؤول. من يختار المقاول. كيف تُوثَّق حالة العقار في البداية وفي النهاية. وماذا يحدث إذا لم يتصرف الطرف المسؤول خلال المدة المتفق عليها.
الصياغة الغامضة هي سبب معظم خلافات الصيانة. فالبند الذي يكتفي بالقول إن المستأجر مسؤول عن الصيانة البسيطة يفتح باب الجدال، لأن انسداد المصرف وتعطل مكثف المكيف وتسريب الخلاط قد يعتبرها طرف بسيطة ويعتبرها الطرف الآخر كبيرة. إضافة أمثلة قصيرة إلى البند، مثل اعتبار استبدال المصابيح وتنظيف فلاتر المكيف من مهام المستأجر، وأعطال الضاغط وسخان المياه والمضخة من مهام المؤجر، تزيل معظم المنطقة الرمادية. ويجب أن يحتفظ كل طرف بنسخة موقعة، وأن يعرف مكان هذا البند قبل ظهور أول عطل.
العقود التجارية تستحق اهتماماً إضافياً. فالمكاتب والمحلات والمطاعم تتضمن غالباً أعمال تجهيز وأنظمة متخصصة مثل شفاطات المطابخ ومصائد الدهون، ومدداً تعاقدية أطول، لذلك قد يختلف توزيع الصيانة فيها كثيراً عن العقد السكني. القانون نفسه ينطبق على الحالتين، لكن العقد يقوم بالدور الأكبر. وعلى المستأجر التجاري أن يتفق كتابةً على من يصون كل نظام يعتمد عليه نشاطه، لأن تعطل نظام واحد قد يوقف العمل أياماً.
الاستهلاك العادي أم التلف: الخط الذي يحسم معظم النزاعات
تعود معظم الخلافات بين المؤجر والمستأجر إلى سؤال واحد: هل هذا استهلاك عادي أم تلف؟ والقانون يتعامل معهما بشكل مختلف. فبموجب المادة 17 يتحمل المؤجر الاستهلاك الذي يحدث لأسباب لا تعود إلى خطأ المستأجر، وبموجب المادة 21 لا يُطلب من المستأجر إعادة العقار خالياً من الاستهلاك العادي. أما التلف الناتج عن تقصير المستأجر في المحافظة على العقار محافظة الشخص المعتاد وفق المادة 19، فهو أمر مختلف.
الاستهلاك العادي هو التقادم التدريجي الذي يحدث حتى عندما يُستعمل العقار بعناية. الطلاء الذي يبهت أو يتأثر قليلاً في المناطق كثيرة الحركة، والخدوش البسيطة قرب إطارات الأبواب، وقطع المكيف والجوانات التي تتقادم مع سنوات التشغيل، والفواصل بين البلاط التي يتغير لونها مع الوقت، والسجاد الذي ينضغط على مسارات المشي، والمفصلات التي ترتخي بالاستعمال الطبيعي، كلها تقع بطبيعتها ضمن هذه الفئة. لا يحدث أي منها لأن أحداً أساء الاستعمال، بل لأن الناس يعيشون ويعملون في المكان.
التلف يبدو مختلفاً. الثقوب في الجدران بما يتجاوز تعليق اللوحات العادي، والحروق على أسطح المطبخ، والقطع المكسورة، والأبواب المخلوعة من مفصلاتها، والمصارف المسدودة بمواد لا يجب أن تدخلها، والأجهزة المكسورة بسوء الاستعمال، والبقع الناتجة عن انسكابات لم تُنظَّف، هي من البنود التي يمكن للمؤجر أن يسأل عنها بشكل معقول في نهاية العقد. وعند وجود تلف، يكون مبلغ التأمين الوارد في المادة 20 هو المصدر المعتاد لإصلاحه، مع مراعاة واجب إعادة الباقي الوارد في المادة نفسها.
تسريبات المياه توضح لماذا يهم التوقيت. التسريب من وصلة أنبوب قديمة عطل يجب على المؤجر إصلاحه بموجب المادة 16. لكن إذا كان التسريب ظاهراً ولم يبلّغ عنه أحد لأسابيع، يصبح الضرر اللاحق بالأسقف أو الخزائن أو الأرضيات أكبر بكثير، وقد يتجادل الطرفان حول من كان يجب أن يتصرف. الإبلاغ الكتابي عن كل عطل فور ظهوره يحمي المستأجر، ويعطي المؤجر فرصة الإصلاح وهو صغير، ويضع تسلسلاً زمنياً واضحاً إذا وصلت المسألة يوماً إلى اللجنة.
الأدلة تحسم الحالات الرمادية. صور ومقاطع قصيرة مؤرخة لكل غرفة عند الاستلام، ومحضر حالة موقّع، وسجل بكل عطل تم الإبلاغ عنه مع التاريخ والرد، وإيصالات وفواتير كل إصلاح، ومجموعة صور ثانية عند الإخلاء، تعطي الطرفين حقائق بدلاً من الذكريات. وتنص المادة 21 على إحالة أي نزاع حول حالة التسليم إلى اللجنة، والطرف صاحب السجل الأوضح يجد عادة أن عرض موقفه أسهل.
التكييف: من يدفع ماذا
في دبي يُعد نظام التكييف جزءاً مما يجعل العقار صالحاً للاستعمال، لذلك فإن المكيف الذي يتوقف عن التبريد مثال واضح على عطل قد يؤثر في المنفعة المقصودة للمستأجر بموجب المادة 16. وما لم ينص العقد على غير ذلك، فإن إصلاح الضاغط المعطل أو محرك المروحة المحترق أو لوحة التحكم التالفة أو تسريب غاز التبريد أو الثرموستات المعطل يقع على المؤجر، خاصة عندما يكون العطل ناتجاً عن التقادم أو الاستعمال الطبيعي. وتعزز المادة 17 ذلك بوضع الاستهلاك الذي لا يتسبب فيه المستأجر على جانب المؤجر.
العناية الدورية بالمكيف هي المجال الذي تختلف فيه العقود أكثر من غيره. بعض العقود تطلب من المستأجر تنظيف الفلاتر أو استبدالها، وإبقاء فتحات التهوية ومداخل الهواء غير مسدودة، والإبلاغ عن أي صوت أو ماء غير معتاد. وعقود أخرى تترك كل أعمال الصيانة لشركة الصيانة التابعة للمؤجر. وإذا سكت العقد، يستفيد الطرفان من الاتفاق كتابةً على من يرتّب الصيانة وكم مرة، لأن النظام المهمل يعمل بجهد أكبر ويبرّد أقل ويتعطل أسرع. وأياً كان المسؤول، احتفظ بسجلات الصيانة مع التواريخ لأنها تثبت أن النظام حظي بالعناية.
التلف الناتج عن سوء الاستعمال أمر مختلف. سد الوحدات الداخلية بالأثاث أو الستائر، أو تشغيلها دون فلاتر، أو إتلاف الشبكات أو الوحدات الخارجية، أو إجراء تغييرات على النظام دون إذن، قد ينقل مسؤولية الإصلاح الناتج إلى المستأجر بموجب المادة 19، التي توجب المحافظة على العقار محافظة الشخص المعتاد وتمنع الأعمال غير المأذون بها. القواعد الواضحة في العقد، وشرح قصير عند التسليم لطريقة الاستعمال الصحيحة للنظام، يمنعان معظم هذه الحالات.
المياه الخارجة من المكيف تستحق تصرفاً سريعاً. فانسداد خط تصريف المكثفات قد يدفع المياه خارج الوحدة الداخلية ويترك بقعاً على الأسقف والجدران والأثاث خلال أيام. والإصلاح يكون عادة بسيطاً إذا اكتُشف مبكراً، بينما يكبر الضرر بسرعة إذا أُهمل. على المستأجر الإبلاغ فوراً وكتابياً عن أي تقطير أو بقع رطوبة أو روائح عفن قرب الوحدات، وعلى المؤجر ترتيب الفحص بسرعة، لأن تكلفة تنظيف خط التصريف صغيرة مقارنة بإعادة الطلاء أو استبدال ألواح السقف أو الرد على مطالبة بأغراض تالفة.
عند الاستلام، اختبر كل وحدة للتأكد من التبريد في كل غرفة، ودوّن أي صوت أو رائحة أو ماء، وصوّر قراءات الثرموستات وحالة الوحدات الداخلية. وعند الإخلاء، كرر الفحص نفسه. وإذا تعطلت وحدة في الأسابيع الأخيرة من العقد، أبلغ عنها فوراً لتُسجَّل كعطل خلال مدة الإيجار، بدلاً من أن تُكتشف أثناء الفحص النهائي، حين يصبح إثبات ما إذا كان العطل ناتجاً عن التقادم أو عن سوء الاستعمال أصعب بكثير.
السباكة وسخانات المياه وخزانات المياه
أعطال السباكة تتبع منطق أعطال التكييف نفسه. تسريبات وصلات الأنابيب، والمحابس المعطلة، والخلاطات المستهلكة، والقطع المتشققة، وضعف الضغط الناتج عن مضخة قديمة، وسخانات المياه التي تتوقف عن التسخين، كلها أعطال قد تؤثر في المنفعة المقصودة، لذلك تقع على المؤجر بموجب المادة 16 ما لم ينص العقد على غير ذلك. وعندما يكون العطل ناتجاً عن التقادم الطبيعي، تشير المادة 17 إلى الاتجاه نفسه. وسخانات المياه تحديداً تتقادم بالاستعمال، والسخان الذي يتعطل بعد سنوات من الخدمة يعد إصلاحاً نموذجياً يقع على المؤجر.
الانسدادات هي المجال الذي يصبح فيه واجب العناية على المستأجر مهماً. مصارف المطبخ المسدودة بالدهون وبقايا الطعام، والمراحيض المسدودة بالمناديل المبللة أو المنتجات الصحية، ومصارف الدش المسدودة بالشعر، أمثلة كلاسيكية على مشكلات سببها الاستعمال لا التمديدات. وبموجب المادة 19، قد يُطلب من المستأجر الذي يتسبب في انسداد بسوء الاستعمال أن يتحمل تكلفة الإصلاح. والعقد الذي يذكر هذه الأمثلة، مع ملاحظة قصيرة عند التسليم حول ما لا يجب رميه في المصارف، يمنع معظم هذه الخلافات قبل أن تبدأ.
خزانات المياه تحتاج إلى مسؤول واضح. توصي بلدية دبي السكان بتعقيم وتنظيف خزانات المياه وأنظمة السباكة مرة كل ستة أشهر على الأقل، عبر شركات معتمدة من بلدية دبي. في الفيلا، يجب أن ينص العقد على ما إذا كان المؤجر أو المستأجر هو من يرتّب ذلك ومن يحتفظ بالشهادة. وفي المباني السكنية، تكون الخزانات عادة جزءاً من أنظمة المبنى، فيصبح السؤال من يدير المبنى، وهو ما يتوقع دليل الإيجار تحديده إلى جانب الأطراف المسؤولة عن الصيانة وإدارة المرافق.
روتين عملي للخزانات يحمي الجميع. اتفقوا على من يحجز التنظيف والتعقيم، واحتفظوا بالشهادة أو التقرير من كل زيارة، ودوّنوا موعد الاستحقاق التالي بعد ستة أشهر، وشاركوا السجل مع الطرف الآخر. وإذا انتقل مستأجر إلى فيلا ولم يتمكن أحد من إظهار سجل تنظيف حديث، فاطلب التنظيف قبل الانتقال واحتفظ بالتقرير مع مستندات العقد. وعند انتهاء الإيجار، يُظهر السجل أن هذا الجزء من العقار حظي بالعناية.
أبلغ عن أعطال السباكة مبكراً وكتابياً، مع صور للتسريب أو البقعة أو الانسداد وتاريخ ملاحظتك له. أغلق المحبس الفرعي إذا كانت المياه تتسرب وكنت تعرف مكانه، وتجنب فتح الجدران أو استبدال القطع بنفسك دون إذن، لأن المادة 19 تقيّد أعمال الصيانة التي يقوم بها المستأجر دون موافقة المؤجر والتراخيص اللازمة. فالإبلاغ السريع يبقي الإصلاح الصغير صغيراً ويبقي المسؤولية واضحة.
الأعطال الكهربائية والإنارة والأجهزة
السلامة الكهربائية ليست مجالاً للاختصارات. التمديدات المعيبة، والمقابس التالفة، والدوائر التي تفصل بسبب عيوب في التمديد، ولوحة التوزيع التي لا تحمي الدوائر بشكل صحيح، كلها تؤثر في السلامة والاستعمال معاً، لذلك تقع على المؤجر بموجب المادتين 15 و16 ما لم يوزعها العقد بشكل مختلف. ويجب أن يتولى أي عمل كهربائي فنيون مؤهلون، وألا يفتح المستأجر اللوحات أو يعيد تمديد الدوائر بنفسه، حفاظاً على السلامة ولأن المادة 19 تقيّد الأعمال غير المأذون بها.
بعض المشكلات الكهربائية سببها الاستعمال لا التمديدات. تحميل المقابس بأجهزة ثقيلة، أو استخدام وصلات تمديد تالفة، أو توصيل أجهزة بكابلات معيبة، قد يفصل القواطع أو يتلف المقابس. وعندما يحدث العطل بهذه الطريقة، قد يكون المستأجر مسؤولاً عن الإصلاح بموجب المادة 19. وعندما يتكرر فصل القاطع، فإن فصل الأجهزة واحداً تلو الآخر قبل استدعاء الفني يكشف غالباً ما إذا كان السبب جهازاً أم التمديدات، وهذا يساعد أيضاً في تحديد من يدفع.
المصابيح وبطاريات أجهزة التحكم والمستهلكات المشابهة تُعامَل عادة كبنود يومية، وكثير من العقود ينص على ذلك صراحة. أما وحدات الإنارة والمفاتيح ودوائر الإنارة الثابتة فهي جزء من التمديدات. وإذا سكت العقد، فإن الاتفاق كتابةً على أن المستهلكات تخص المستأجر والتمديدات الثابتة تخص المؤجر يحسم المسألة بسطر واحد، ويبقي المشتريات الصغيرة خارج خلافات الصيانة.
الأجهزة تتبع من يملكها. عندما يوفّر المؤجر ثلاجة أو موقداً أو غسالة ملابس أو غسالة صحون كجزء من العقد، فإن تعطلها بالاستعمال الطبيعي يُعامَل عموماً كأي عطل آخر يؤثر في الانتفاع بموجب المادة 16، والاستهلاك الناتج عن الاستعمال الطبيعي يقع على المؤجر بموجب المادة 17. أما التلف الناتج عن سوء الاستعمال فقد يقع على المستأجر بموجب المادة 19. والأجهزة التي يحضرها المستأجر مسؤوليته. وإدراج كل جهاز يوفره المؤجر في العقد أو في قائمة المحتويات مع حالته عند التسليم يمنع الجدال حول ما كان مشمولاً.
السلامة والأدلة متلازمتان. صوّر لوحة التوزيع وأي عيوب كهربائية ظاهرة عند الاستلام، وأبلغ فوراً عن أي شرر أو رائحة احتراق أو مقابس ساخنة وتوقف عن استخدام الدائرة المتأثرة، واحتفظ بتقرير الفني بعد كل إصلاح. فالسجلات الواضحة تحمي الطرفين وتضمن معالجة مشكلات السلامة كأعطال، لا تركها حتى نهاية الإيجار.
مكافحة الحشرات والتنظيف والمسابح والحدائق
مشكلات الحشرات تحتاج إلى فهم السياق. الإصابة الموجودة عند انتقال المستأجر تتعارض مع واجب المؤجر بموجب المادة 15 بتسليم العقار بحالة جيدة. أما المشكلات التي تظهر خلال مدة الإيجار فقد تأتي من مصادر متعددة، منها الوحدات المجاورة والمناطق المشتركة في المبنى والمصارف وعادات تخزين الطعام. وعندما يكون السبب هو المبنى أو وحدة أخرى، تكون الجهة التي تدير المبنى عادة الأقدر على التصرف، وهذا أحد أسباب توقع دليل الإيجار تحديد الطرف المسؤول عن النظافة والأمن وإدارة المرافق.
الوقاية الدورية من الحشرات مثال جيد على مهمة يجب أن يوزعها العقد كتابةً. بعض العقود تُدرج مكافحة الحشرات الدورية ضمن عقد صيانة المؤجر، وعقود أخرى تطلب من المستأجر ترتيبها داخل وحدته. وأياً كان الخيار، احتفظ بسجل لكل معالجة، وأبلغ بسرعة عن أي علامات للحشرات مع صور، وتعاون مع المعالجات التي تشمل المبنى كله، لأن وحدة واحدة غير معالجة قد تُضعف المعالجة للمبنى بأكمله.
الفلل التي فيها مسابح وحدائق تحتاج إلى أكبر قدر من التفصيل. يطلب دليل الإيجار تحديد المرافق المتاحة للمستأجرين، ومنها أحواض السباحة والحدائق، والالتزامات المرتبطة بها. والعقد الواضح يحدد من يدفع تكلفة تنظيف المسبح وضبط توازن مياهه، ومن يصلح المضخات والفلاتر، ومن يصون نظام الري، ومن يعتني بالأشجار والمزروعات. ومعدات المسابح وأنظمة الري تمديدات ميكانيكية تتقادم بالاستعمال، لذلك يُعامَل إصلاحها عادة كأي عطل آخر ما لم ينص العقد على غير ذلك.
التنظيف في نهاية الإيجار يتبع المادة 21. على المستأجر إعادة العقار بالحالة التي تسلّمه بها، باستثناء الاستهلاك العادي. فالعقار الذي سُلّم منظفاً بشكل احترافي يجب أن يعود نظيفاً، والعقار الذي سُلّم بحالة مختلفة يُقارن بمحضر الاستلام. والصور وإيصال التنظيف عند الإخلاء أبسط طريقة لإغلاق هذه النقطة دون خلاف.
في المباني السكنية، تقع خدمات كثيرة خارج الوحدة: الممرات والمصاعد والمسابح المشتركة والصالات الرياضية ومواقف السيارات وأنظمة المياه والحريق في المبنى. وتتولى إدارتها عادة الجهة المالكة للمبنى أو إدارته، لا المستأجرون كأفراد. وإذا كان شيء في منطقة مشتركة يؤثر في انتفاعك بالعقار، فأبلغ المؤجر وإدارة المبنى كتابياً حتى يكون الطرف المسؤول مسجلاً.
التعديلات والديكور والموافقات الرسمية
أي تغيير في العقار يحتاج إلى إذن. تنص المادة 19 على أنه لا يجوز للمستأجر إجراء أي تغييرات أو أعمال ترميم أو صيانة دون إذن المؤجر والتراخيص اللازمة من الجهات الرسمية المختصة، باستثناء الترميمات المتفق عليها أو المتعارف عليها للمستأجرين. لذلك يجب الاتفاق كتابةً مسبقاً على طلاء جدار مميز، أو تثبيت رفوف ثقيلة، أو إضافة فواصل في مكتب، أو تغيير وحدات الإنارة، مع توضيح الحالة المتوقعة عند نهاية العقد.
دور المؤجر في الموافقات تحدده المادة 18. فعندما يرغب المستأجر في القيام بأعمال ديكور أو أعمال أخرى تحتاج إلى موافقات رسمية، يلتزم المؤجر بتزويده بالموافقات المطلوبة، ما دامت الأعمال لا تؤثر في الهيكل الإنشائي للعقار ولدى المستأجر المستندات الرسمية لطلبها. وبالنسبة للمستأجر التجاري الذي يخطط لأعمال تجهيز، تعني هذه المادة أن على المؤجر دعم إجراءات الموافقة لا تعطيلها، مع بقاء هيكل المبنى محمياً.
وتحمي المادة 17 المستأجر من الاتجاه المعاكس. فلا يجوز للمؤجر إحداث تغييرات في العقار أو ملحقاته تمنع المستأجر من الانتفاع الكامل وفق الغرض المقصود، ويكون مسؤولاً عن هذه التغييرات سواء أجراها بنفسه أو أجراها من يفوّضه. وإذا أدت أعمال المؤجر خلال مدة العقد إلى إزالة مرفق أو تعطيل الانتفاع، يمكن للمستأجر الاستناد إلى هذه المادة وإلى عقد الإيجار.
التغييرات الجسيمة غير المأذون بها تحمل مخاطر حقيقية للمستأجر. فالمادة 25 تذكر الحالات التي يجوز فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء العقد، ومنها إجراء المستأجر تغييراً في العقار يعرّض سلامته للخطر بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، أو إلحاقه الضرر بالعقار عمداً أو بإهمال جسيم. لذلك لا يجوز أبداً أن يقوم المستأجر بمبادرة منه بتغييرات إنشائية أو إزالة جدران أو تعديل أنظمة المبنى دون موافقة.
اتفاق التعديلات الجيد يغطي أربعة أمور: ما الذي سيتغير بالضبط، ومن سينفذ العمل، وما الموافقات المطلوبة ومن سيحصل عليها، وهل يجب على المستأجر إعادة الحالة الأصلية عند نهاية العقد أم يمكنه ترك التعديل قائماً. وكتابة هذه النقاط قبل بدء أي عمل هي الفرق بين تحسين يقدّره الطرفان وخصم من مبلغ التأمين.
مبلغ التأمين وفحص الإخلاء
تجيز المادة 20 للمؤجر عند إبرام عقد الإيجار أن يتقاضى من المستأجر مبلغ تأمين لضمان صيانة العقار عند انتهاء العقد، وتُلزمه بإعادة المبلغ أو ما تبقى منه إلى المستأجر في النهاية. إذن فمبلغ التأمين مرتبط بحالة العقار عند التسليم، لا بالخلافات العامة، وواجب إعادة ما لا يُحتاج إليه جزء من المادة نفسها.
فحص الإخلاء هو المكان الذي يُفصل فيه عملياً بين الاستهلاك العادي والتلف. وأكثر الفحوص عدلاً هي الفحوص المشتركة: يتجول الطرفان معاً في العقار، ويقارنانه بصور الاستلام ومحضر الحالة، ويتفقان على قائمة مكتوبة بالبنود التي تحتاج إلى معالجة. والبنود التي تُعد استهلاكاً عادياً، والمحمية بالمادتين 17 و21، لا يجب تحميلها للمستأجر. أما بنود التلف فيمكن تقدير تكلفتها وتسويتها من مبلغ التأمين.
يجب أن تكون التكاليف موثقة لا تقديرية. عرض سعر مفصّل من مقاول لكل إصلاح، وصور لكل بند، وشرح قصير لسبب اعتباره تلفاً لا استهلاكاً عادياً، كلها تعطي المستأجر شيئاً ملموساً يمكنه مراجعته وقبوله. وعند الخلاف، تنص المادة 21 على إحالة المسألة إلى اللجنة، والقائمة المفصلة والموثقة أسهل بكثير في الدفاع عنها من رقم إجمالي واحد.
يستطيع المستأجر تقليل الخصومات قبل الفحص. يصلح ما أتلفه، بموافقة المؤجر عند وجود أعمال، وينظف العقار جيداً، ويستبدل المستهلكات مثل المصابيح إذا اشترط العقد ذلك، ويجمع صوره الخاصة عند الإخلاء. ويستطيع المؤجر تقليل الاحتكاك بمشاركة محضر الاستلام مبكراً وحجز موعد الفحص بوقت كافٍ ليتمكن المستأجر من إصلاح البنود الصغيرة أولاً.
تجنب خلافات مبلغ التأمين أسهل من كسبها. فبند صيانة واضح، ومحضر حالة موقع عند الاستلام، وبلاغات أعطال مكتوبة خلال مدة الإيجار، وفحص مشترك عند الإخلاء، تحوّل مبلغ التأمين إلى تسوية مباشرة بدلاً من جدال. والاحتفاظ بكل هذه المستندات في ملف واحد منذ اليوم الأول للعقد هو أنفع عادة للطرفين.
عندما لا يتصرف الطرف الآخر
ابدأ بسجل مكتوب. أبلغ عن العطل بالبريد الإلكتروني أو عبر القناة المحددة في العقد، مع صور وتاريخ بدء المشكلة وكيف تؤثر في الانتفاع بالعقار. واطلب رداً خلال مدة معقولة واحتفظ بكل رد. وإذا كانت المسألة عاجلة، مثل تسرب المياه أو خطر كهربائي، فاذكر ذلك بوضوح واتخذ خطوات حماية معقولة مثل إغلاق المحبس الفرعي أو التوقف عن استخدام الدائرة المتأثرة.
تأكد من أن العقد مسجل. ينص دليل الإيجار على أنه لا يجوز للجهات القضائية والدوائر والجهات الحكومية النظر في أي نزاع أو دعوى تتعلق بعقد إيجار ما لم يكن العقد مسجلاً لدى مؤسسة التنظيم العقاري وفق الأنظمة المعمول بها، وهو ما يعني عملياً التسجيل عبر نظام إيجاري. فالعقد المسجل هو الأساس لأي شكوى رسمية.
يحدد القانون الجهة المختصة بالنزاعات. فاللجنة الخاصة بفض المنازعات الإيجارية بين المؤجرين والمستأجرين تنظر في النزاعات وفق قانون الإيجارات، وتحيل المادة 21 إليها النزاعات حول حالة تسليم العقار. ويجيز القانون أيضاً للطرفين الاتفاق على التحكيم في العقد أو لاحقاً، وتسمح المادة 32 للجنة، بناءً على طلب أي من الطرفين، بإصدار قرارات وقتية للحفاظ على الحقوق إلى حين صدور حكم التحكيم.
تجنب التصرفات الفردية التي تنشئ مسؤولية جديدة. فالمستأجر الذي ينفذ أعمالاً كبيرة دون إذن يخاطر بمخالفة المادة 19، وقد تقع التغييرات الجسيمة غير المأذون بها ضمن أسباب الإخلاء في المادة 25. والمؤجر الذي يتجاهل أعطالاً تؤثر في الانتفاع لا يفي بالمادة 16. وفي الحالتين، يحمي المسار الرسمي الموثق الطرف الذي يستخدمه، والأدلة المجمّعة خلاله هي ما ستنظر إليه اللجنة.
وعلى المستأجر أيضاً أن يأخذ إنذارات المؤجر بجدية. فالمادة 25 تجيز للمؤجر طلب الإخلاء قبل انتهاء العقد إذا أخل المستأجر بأي التزام يفرضه القانون أو العقد خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلانه بالإنذار للوفاء به. والرد السريع والمكتوب على أي إنذار متعلق بالصيانة يمنع تحوّل الخلاف إلى مشكلة أكبر بكثير.
للمؤجرين: خطة صيانة تحمي العقار
أرخص إصلاح هو الذي يُخطَّط له قبل أن يتحول إلى عطل. المؤجر الذي يبدأ كل عقد بفحص تسليم موثق يفي بواجبه بموجب المادة 15، ويقلل الشكاوى المبكرة، ويضع الأساس الذي سيحتاجه عند الإخلاء. وفحص قصير لأداء التكييف وضغط المياه والمياه الساخنة والسلامة الكهربائية والمناطق الرطبة والأبواب والنوافذ والأجهزة التي يوفرها المؤجر يكفي لاكتشاف معظم المشكلات قبل انتقال المستأجر.
عقد الصيانة السنوي يحوّل المادة 16 من خطر إلى جدول. فالصيانة المجدولة للمكيفات، والفحوص الدورية للسباكة والكهرباء، وتنظيف خزانات المياه وفق توصية بلدية دبي مرة كل ستة أشهر على الأقل، والوقاية من الحشرات، تبقي الأنظمة تعمل وتنتج تقارير مؤرخة تثبت أن العقار حظي بالصيانة. وبالنسبة للمالك الذي يؤجّر عقاره ويديره بنفسه، يتوقع دليل الإيجار أصلاً وجود عقد صيانة مع شركة صيانة مبانٍ.
سرعة الاستجابة جزء من قيمة العقار. فالمستأجر الذي يبلّغ عن عطل ويصله فني بسرعة أكثر ميلاً إلى التجديد والمحافظة على العقار. والمستأجر الذي ينتظر أسابيع أكثر ميلاً إلى الجدال عند الإخلاء. وتحديد قناة واحدة للبلاغات، والاتفاق على مدد الاستجابة في العقد، والتعامل مع مزود صيانة يصدر تقريراً لكل زيارة، يبقي العلاقة مهنية والسجل مكتملاً.
عروض الأسعار المفصلة تحمي المؤجر بقدر ما تحمي المستأجر. فعندما يُحتمل أن يكون الإصلاح على المستأجر بموجب المادة 19، يجعل العرض المفصل مع الصور وشرح فني قصير للسبب النقاش قائماً على الحقائق. وعندما يكون الإصلاح على المؤجر بوضوح، يوثق السجل نفسه أن الالتزام قد نُفّذ. ومع تعاقب عدة عقود، تُظهر هذه السجلات أيضاً الأنظمة التي تقترب من نهاية عمرها ويجب تخصيص ميزانية لاستبدالها.
وأخيراً، خطط لنهاية كل عقد منذ بدايته. احتفظ بصور الاستلام وكل تقارير الصيانة وكل بلاغات الأعطال في مكان واحد، وحدد موعد فحص الإخلاء مبكراً. فالمؤجر الذي يستطيع أن يثبت بالضبط ما الذي سلّمه وما الذي صانه وما الذي تغيّر يكون في أقوى موقع لتسوية مبلغ التأمين بعدل وسرعة.
للمستأجرين: عادات تحمي مبلغ التأمين
وثّق كل شيء عند الاستلام. تجوّل في كل غرفة، واختبر كل حنفية ودش ومرحاض ومقبس ومكيف، وصوّر الجدران والأرضيات والأسقف والتجهيزات، وأرسل الصور وقائمة قصيرة بالعيوب الموجودة إلى المؤجر خلال الأيام الأولى من العقد. فالمادة 15 تنص على تسليم العقار بحالة جيدة، وهذا السجل هو طريقتك لإثبات الحالة التي كان عليها فعلاً.
أبلغ عن الأعطال في يوم ملاحظتها، كتابياً ومع صور. فالإبلاغ السريع يسجّل العطل كمسؤولية للمؤجر بموجب المادة 16 وهو صغير، ويحميك من القول إن التأخير زاد الضرر سوءاً. واحتفظ بسجل بسيط يتضمن التاريخ والعطل وتاريخ الإبلاغ وتاريخ الإصلاح.
حافظ على العقار كما تحافظ على ملكك، وهذا هو المعيار الذي تضعه المادة 19. أبقِ فتحات المكيف والوحدات الداخلية غير مسدودة، ولا تسكب دهون الطبخ في المصارف، ولا ترمِ المناديل المبللة في المرحاض، واستعمل الأجهزة كما صُممت، وهوِّ المناطق الرطبة، وتجنب تحميل المقابس الكهربائية فوق طاقتها. هذه العادات تمنع معظم الأعطال التي قد تصبح على حسابك عند الإخلاء.
اسأل قبل أن تغيّر أي شيء. فالمادة 19 تشترط إذن المؤجر والتراخيص اللازمة للتغييرات وأعمال الترميم والصيانة، باستثناء الترميمات المتفق عليها أو المتعارف عليها. ورسالة قصيرة تطلب فيها طلاء غرفة أو تثبيت رفوف أو تغيير وحدة إنارة، مع رد المؤجر المكتوب، تحميك من الخصومات لاحقاً. واتفق في الوقت نفسه على ما إذا كان يجب إعادة الوضع كما كان عند المغادرة.
استعد للإخلاء قبل بضعة أسابيع. قارن العقار بصور الاستلام، وأصلح ما أتلفته بموافقة المؤجر، ونظّف جيداً، والتقط صورك المؤرخة الخاصة يوم تسليم المفاتيح. وإذا اعترضت على أي خصم، فاطلب عروض أسعار مفصلة وصوراً لكل بند، وتذكّر أن المادة 21 تحميك من تحميلك تكاليف الاستهلاك العادي.
بند صيانة عملي يمكن تكييفه في عقدك
البند الجيد لا يحتاج إلى لغة معقدة، بل إلى تفاصيل. ابدأ بجملة تحدد القاعدة العامة: يتحمل المؤجر أعمال الصيانة وإصلاح الأعطال التي تؤثر في الانتفاع بالعقار وفق المادة 16 من القانون رقم 26 لسنة 2007، ما لم يُذكر خلاف ذلك أدناه. ثم أضف قائمة قصيرة بالاستثناءات المتفق عليها، حتى يعرف الطرفان أن أي بند غير مذكور يعود إلى القاعدة العامة في القانون.
بعد ذلك، اكتب قائمة بمهام المستأجر بأمثلة محددة، مثل تنظيف فلاتر المكيف واستبدال المصابيح والإبلاغ الفوري عن الأعطال، وحدّد قيمة واضحة للإصلاحات البسيطة إن اتفقتما على ذلك. واكتب في المقابل أمثلة لمهام المؤجر، مثل أعطال الضواغط والسخانات والمضخات والتمديدات الكهربائية والتسريبات من الأنابيب. فالأمثلة على الجانبين هي ما يمنع الخلاف حول معنى كلمة بسيط.
أضف قسماً للإبلاغ والاستجابة: قناة واحدة للبلاغات مثل البريد الإلكتروني، ومدة استجابة متفق عليها للحالات العادية ومدة أقصر للحالات العاجلة مثل تسرب المياه أو انقطاع التبريد. وحدّد من يختار المقاول، وهل يحق للمستأجر الاطلاع على عرض السعر والتقرير. هذه التفاصيل الصغيرة هي التي تحوّل الالتزام القانوني إلى إجراء واضح يمكن للطرفين اتباعه.
اختم البند بالتوثيق والنهاية: محضر حالة مصوّر وموقّع عند الاستلام، وفحص مشترك عند الإخلاء، ومن يرتّب تنظيف خزانات المياه ويحتفظ بالشهادات وفق توصية بلدية دبي، وما إذا كانت التعديلات المتفق عليها يجب إزالتها في نهاية العقد. ويُستحسن أن يراجع محامٍ أو مستشار عقاري البند قبل التوقيع، خاصة في العقود التجارية أو العقارات ذات الأنظمة الخاصة.
كيف تعمل باور زون مع المؤجرين والمستأجرين ومديري العقارات
تقدم باور زون خدمات صيانة المباني والخدمات الفنية في أنحاء دبي، ومنها صيانة المكيفات والسباكة وكشف التسريبات والصيانة الكهربائية وتنظيف خزانات المياه ومكافحة الحشرات والتنظيف العميق والعزل المائي وعقود الصيانة السنوية. ويبدأ كل عمل بمعاينة ميدانية وعرض سعر مفصّل قبل أي تنفيذ، فيرى من يدفع بالضبط ما الذي سيُنجز ولماذا، ويستطيع الطرف الآخر رؤية السجل نفسه.
بالنسبة للمؤجرين ومديري العقارات، يحوّل عقد الصيانة السنوي الالتزامات الواردة في المواد من 15 إلى 17 إلى جدول مخطط بزيارات موثقة، وهو نوع عقد الصيانة مع شركة صيانة مبانٍ الذي يتوقع دليل الإيجار وجوده في العقارات التي يديرها مالكوها. وتبني تقارير كل زيارة سجل الصيانة الخاص بالعقار عبر كل عقد إيجار.
وعند الاستلام والإخلاء، تنتج فحوص الاستلام المعمارية والكهروميكانيكية لدى باور زون قائمة موثقة بالعيوب في أنظمة المبنى، ومنها التكييف والسباكة والتمديدات الكهربائية، مع الصور. والتقرير المحايد والمفصل هو الطريقة الأكثر عملية للفصل بين العيوب القائمة والتلف الجديد، ولدعم تسوية عادلة لمبلغ التأمين.
يمر كل عمل بالمسار نفسه: الطلب، ثم المعاينة الميدانية، ثم عرض السعر المفصّل، ثم التنفيذ، ثم التسليم مع شهادة ضمان. وهذا السجل مفيد بعد انتهاء الإصلاح بوقت طويل، لأنه يُظهر متى نُفذ العمل وما الذي نُفذ ومن طلبه، وهو بالضبط الدليل الذي يحتاجه الطرفان عند مناقشة مسؤوليات الصيانة عند التجديد أو في نهاية العقد.
الأسئلة المتكررة
من المسؤول عن إصلاح المكيف في عقار مؤجر في دبي؟
ما لم ينص العقد على غير ذلك، تجعل المادة 16 من القانون رقم 26 لسنة 2007 المؤجر مسؤولاً عن الصيانة وعن إصلاح الأعطال التي تؤثر في المنفعة المقصودة للمستأجر، ويشمل ذلك عادة المكيف الذي يتوقف عن التبريد. أما التلف الناتج عن سوء الاستعمال فقد يقع على المستأجر بموجب المادة 19.
هل يدفع المستأجر تكلفة الاستهلاك العادي في دبي؟
لا. تجعل المادة 17 المؤجر مسؤولاً عن الاستهلاك الذي لا يعود إلى خطأ المستأجر، وتُلزم المادة 21 المستأجر بإعادة العقار بالحالة التي تسلّمه بها باستثناء الاستهلاك العادي والتلف الخارج عن إرادته.
هل يمكن أن يجعل العقد المستأجر مسؤولاً عن بعض الصيانة؟
نعم. تبدأ المادة 16 بعبارة ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، لذلك يمكن للعقد أن يحمّل المستأجر مهام محددة مثل تنظيف الفلاتر أو الإصلاحات البسيطة دون قيمة معينة. وعندما يسكت العقد، تُطبَّق القواعد الأساسية في القانون.
من ينظف خزان المياه في فيلا مؤجرة في دبي؟
يجب أن يحدد العقد ذلك. توصي بلدية دبي السكان بتعقيم وتنظيف خزانات المياه وأنظمة السباكة مرة كل ستة أشهر على الأقل عبر شركات معتمدة من البلدية، لذلك اتفقوا على من يحجز التنظيف ومن يحتفظ بالشهادة.
هل يحق للمؤجر الاحتفاظ بمبلغ التأمين لتغطية الإصلاحات؟
تجيز المادة 20 تقاضي مبلغ تأمين لضمان صيانة العقار عند انتهاء العقد، وتُلزم المؤجر بإعادة المبلغ أو ما تبقى منه. ويجب أن تكون الخصومات مقابل التلف لا الاستهلاك العادي، وتُحال النزاعات إلى اللجنة.
هل يجوز للمستأجر تنفيذ إصلاحات دون موافقة المؤجر؟
تنص المادة 19 على أنه لا يجوز للمستأجر إجراء تغييرات أو أعمال ترميم أو صيانة دون إذن المؤجر والتراخيص اللازمة، باستثناء الترميمات المتفق عليها أو المتعارف عليها. احصل على موافقة مكتوبة أولاً واحتفظ بالإيصالات.
ماذا يفعل المستأجر إذا لم يصلح المؤجر العطل؟
أبلغ عن العطل كتابياً مع الصور والتواريخ، وتأكد من تسجيل العقد عبر نظام إيجاري، وإذا لم تُحل المسألة فارفعها إلى اللجنة الخاصة بفض المنازعات الإيجارية مع الأدلة التي جمعتها.
هل تعمل باور زون مع المؤجرين والمستأجرين في دبي؟
نعم. تنفذ باور زون أعمال الصيانة والفحوص وعقود الصيانة السنوية في دبي، ويبدأ كل عمل بمعاينة ميدانية وعرض سعر مفصّل، وتساعد تقاريرها الموثقة الطرفين على معرفة ما تم العثور عليه وما تم تنفيذه.
المصادر المرجعية
خطوتك التالية
اقرأ دليل الخدمة الأساسي · دليل مرتبط · اطلب عرض سعر في دبي.