صيانة المصاعد والسلالم المتحركة في دبي: قواعد الاعتماد والمعايير وقوائم الفحص

آخر تحديث: 17 أكتوبر 2026. كل قاعدة في هذا الدليل مرتبطة بمصدرها الرسمي في نهاية الصفحة.

حقائق أساسية

• الاعتماد السنوي: اختبار المصاعد ومعدات الرفع واعتمادها كل 12 شهراً من طرف ثالث معتمد من EIAC (DM-HSD-GU48-ECLA2، 2024).
• العيوب: تُنفذ الإصلاحات التي يحددها المفتش فوراً، وتُوقف المعدات غير الآمنة ويُبلغ عنها بلدية دبي.
• في الموقع: تُحفظ شهادة المطابقة في الموقع، وتُعرض أحمال التشغيل الآمنة على المعدات.
• المعايير: مجموعة واحدة فقط، ASME A17 أو BS EN 81، للتصميم والتركيب والاختبار والتشغيل التجريبي والصيانة.
• السلالم المتحركة: حماية معززة للدرابزين عند المداخل، والوحدات الجديدة تبطئ بعد 3 دقائق وتتوقف بعد 15 دقيقة دون مستخدمين.
• الطاقة الاحتياطية: يذكر كود دبي للبناء المصاعد والسلالم المتحركة ضمن الأحمال التي يجب أن تغذيها المولدات الاحتياطية في المنشآت المشمولة.

لماذا تحتاج المصاعد والسلالم المتحركة إلى نظام أكثر صرامة

يبدأ إرشاد بلدية دبي الخاص بمعدات الرفع بعبارة واضحة: الخطر المحتمل في استخدام الرافعات والمصاعد والروافع ومعدات الرفع الأخرى معروف جيداً، ومن أسباب الحوادث سوء الصيانة، وغياب أنظمة التحذير، وضعف الالتزام بمعايير السلامة، والتحميل الزائد، وغيرها من العمليات غير الآمنة. وللحد من الحوادث الناتجة عن فشل المعدات، يشترط الإرشاد اختباراً واعتماداً دورياً بواسطة شخص كفء، ويذكّر الملاك بأن الأمر المحلي رقم 61 لسنة 1991 في دبي يلزم شاغل المنشأة أو صاحب العمل بالحفاظ على سلامة مكان العمل والمعدات والآلات في جميع الأوقات.

ولهذا تختلف صيانة المصاعد والسلالم المتحركة عن معظم أعمال صيانة المباني. فالأعطال ليست مجرد إزعاج: فالمصعد الذي لا يتوقف بمستوى دقيق يتسبب في تعثر الناس، والأبواب التي تُغلق بسرعة تؤذيهم، والسلم المتحرك ذو الدرجات البالية أو الدرابزين غير المتزامن قد يسبب السقوط. وفي برج بدبي، يترك المصعد المتوقف السكان عالقين في الطوابق العليا، وفي مركز تسوق يحول السلم المتحرك المتوقف الحشود إلى مسارات أخرى. ونظام موثق للصيانة مع اعتماد مستقل هو ما يحافظ على سلامة الاثنين وعملهما.

مصعد أم أسانسير أم ليفت: المصطلحات في السوق

يستخدم الناس في دبي أسماء مختلفة للجهاز نفسه: «المصعد»، و«الأسانسير»، و«الليفت»، و«الدرج الكهربائي» للسلم المتحرك. وعلى سبيل الإرشاد، الأهم من الاسم هو نوع الجهاز واستخدامه: مصعد ركاب أم مصعد بضائع أم مصعد خدمة أم مصعد إطفاء أم مصعد منصي في فيلا، ومصعد جر أم هيدروليكي، ومجموعة المعايير التي بُني وفقها. فكل هذه التفاصيل تحدد جدول الصيانة والفحوص وقطع الغيار المطلوبة. وعند طلب عرض سعر للصيانة، يساعد ذكر عدد المصاعد ونوعها وماركتها وعدد الطوابق التي تخدمها وعمرها على أن يكون العرض دقيقاً من البداية.

قاعدة بلدية دبي للاعتماد السنوي

تنطبق الإرشادات الفنية لفحص واعتماد الرافعات والروافع والمصاعد ومعدات الرفع الأخرى (DM-HSD-GU48-ECLA2، الإصدار 4.0، الصادر في 9 مايو 2024) على جميع المنشآت في إمارة دبي التي تُستخدم فيها الرافعات والروافع والمصاعد ومعدات الرفع الأخرى. واشتراطاتها مختصرة وصارمة:

وعلى سبيل الإرشاد، الصيانة الدورية والاعتماد السنوي عملان منفصلان. فمقاول الصيانة يبقي المصعد عاملاً وآمناً أسبوعاً بعد أسبوع، والطرف الثالث المعتمد يفحصه ويعتمده بشكل مستقل مرة في السنة. ومقاول الصيانة الجيد يجهز المصعد للفحص، ويحضره، ويغلق الملاحظات بسرعة، لأن الشهادة لا تصدر إلا بعد إنجاز الإصلاحات.

ومن المفيد أن يضع مدير المبنى تاريخ انتهاء كل شهادة في تقويم واضح مع تنبيه قبله بشهرين، حتى يُحجز الفحص في وقته ولا يمر يوم يكون فيه المصعد دون شهادة سارية.

من يحق له الفحص والاعتماد

الإرشاد محدد بشأن المفتش. فيجب أن تحمل الشركة أو الشخص الكفء الذي يطلب الاعتماد رخصة تجارية صادرة عن الدائرة الاقتصادية في دبي (كما يسميها الإرشاد)، وتأميناً على المسؤولية المهنية، وأن يستوفي أي اشتراطات أخرى يصدرها المركز. ولا يحق الفحص والاختبار والاعتماد إلا لأشخاص مؤهلين فنياً وذوي خبرة معتمدين من المركز. وعلى سبيل الإرشاد، يجب على ملاك المباني طلب ما يثبت اعتماد جهة الفحص من المركز قبل تعيينها، والاحتفاظ بنسخة منه مع الشهادة، لأن الشهادة الصادرة من جهة غير معتمدة لا تستوفي الإرشاد.

ما يجب أن تبينه الشهادة

يشترط الإرشاد أن يصدر الطرف الثالث المعتمد شهادة سلامة تحدد الرقم التسلسلي والتفاصيل الفنية والاختبارات المنفذة وحمل التشغيل الآمن لكل معدة، وأن يُذكر بوضوح في الشهادة أي تعديل لحمل التشغيل الآمن أو أي شرط آخر للتشغيل الآمن. وعلى سبيل الإرشاد، يجب على مديري المباني مطابقة كل شهادة مع المصعد الذي تغطيه: الرقم التسلسلي في الشهادة مطابق للوحة وحدة التحكم أو المقصورة، والحمل المقنن مطابق للوحة داخل المقصورة، والتاريخ ضمن آخر 12 شهراً، وأي شروط مفهومة ومنقولة إلى مقاول الصيانة.

كما يفيد تعليق نسخة من الشهادة أو ملخص لها في مكان ظاهر قرب المصعد أو في مكتب الإدارة، حتى يطمئن السكان والزوار، ويسهل على المفتشين والجهات المختصة الاطلاع عليها عند الحاجة.

حين يجد المفتش عيباً

القاعدة هي الإصلاح الفوري. فينفذ المالك أو الشاغل الإصلاحات التي يحددها الطرف الثالث المعتمد فوراً، ولا تصدر الشهادة إلا بعد الإصلاحات. وحيث تُعد المعدات غير آمنة، يُنصح المالك بإيقاف استخدامها ويبلغ المفتش إدارة الصحة والسلامة. وعلى سبيل الإرشاد، التسلسل العملي هو: يصل تقرير المفتش إلى مقاول الصيانة في اليوم نفسه، وتُصلح العيوب الحرجة للسلامة قبل عودة المصعد إلى الخدمة، ويوثق المقاول الإصلاح بالصور والقطع المستخدمة، ويتحقق المفتش قبل إصدار الشهادة. وتأجيل الإصلاحات إلى الزيارة الدورية التالية ليس خياراً يتركه الإرشاد مفتوحاً.

المعايير: ASME A17 أو BS EN 81 دون خلط

يغطي الجزء D من كود دبي للبناء النقل الرأسي، ويعرّفه بأنه المصاعد والسلالم المتحركة والممرات المتحركة. ويشترط أن يُصمم النقل الرأسي ويُركب ويُختبر ويُشغل تجريبياً ويُصان وفق إحدى مجموعتين من المعايير: مجموعة ASME A17 أو مجموعة BS EN 81. ويجب اختيار مجموعة واحدة للمشروع، ولا يجوز استخدام المجموعتين بالتبادل. وعلى سبيل الإرشاد، يجب أن تعرف فرق الصيانة المجموعة التي صُممت وفقها مصاعد المبنى، لأن إجراءات الاختبار وإعدادات أجهزة السلامة وقوائم الفحص تتبع تلك المجموعة، وخلط القطع أو الإجراءات من المجموعة الأخرى قد يترك مصعداً لا يطابق أياً منهما.

وعند تغيير مقاول الصيانة، يفيد أن يسلم المقاول السابق للمقاول الجديد سجلات الوحدات ومجموعة المعايير المتبعة وأي إعدادات خاصة، حتى لا يبدأ المقاول الجديد من الصفر أو يغير إعدادات دون فهم أسبابها.

مصاعد الإطفاء

يشترط الكود أن تطابق المصاعد المستخدمة للإطفاء الأقسام المعنية من الفصلين الثاني والثالث في كود الإمارات للسلامة من الحريق وحماية الأرواح، إضافة إلى مجموعة المعايير المختارة. وعلى سبيل الإرشاد، تُختبر الوظائف الخاصة لمصعد الإطفاء، مثل الاستدعاء والتحكم لرجال الإطفاء والإمداد الكهربائي المحمي وترتيبات الردهة، ضمن نظام السلامة من الحريق في المبنى إلى جانب صيانة المصعد، وتُنسق مع مقاول نظام الحريق، كما يشرح دليل باور زون لصيانة أنظمة السلامة من الحريق.

السلالم والممرات المتحركة: ميزات السلامة

يشترط الكود حماية معززة للدرابزين عند مدخل السلالم والممرات المتحركة، كما يبين الشكل D.1 فيه. وعلى سبيل الإرشاد، تشمل أجهزة السلامة التي تحافظ على أمان السلالم المتحركة وتفحصها زيارة الصيانة: ألواح الأمشاط ومفاتيح الاصطدام فيها، ومفاتيح الدرجات والحواف الجانبية، وكشف مستوى الدرجات والدرجات المفقودة، ومراقبة سرعة الدرابزين، وأزرار الإيقاف الطارئ، والمكابح. والأسنان المكسورة في الأمشاط، أو الدرابزين الذي لا يتزامن مع الدرجات، أو الفجوة الجانبية التي اتسعت، أسباب لإيقاف الوحدة حتى إصلاحها، لا بنود للزيارة التالية.

وفي المباني التي فيها أطفال كثيرون، مثل المجمعات السكنية والمدارس والمراكز التجارية، يفيد وضع لافتات واضحة عند مداخل السلالم المتحركة تحث على إمساك الدرابزين ومراقبة الأطفال وعدم الجلوس على الدرجات، إلى جانب الحماية التي يشترطها الكود.

ميزات الطاقة في المصاعد والسلالم المتحركة الجديدة

وعلى سبيل الإرشاد، لا توفر هذه الميزات الطاقة إلا إذا استمرت في العمل: فالكواشف المعطلة تترك السلالم المتحركة تعمل بأقصى سرعة طوال الليل، وإنارة المقصورة التي لا تنطفئ تهدر الطاقة وتقصر عمر المصابيح. وفحصها جزء من روتين الصيانة، وهي أيضاً مكاسب سريعة في تدقيق الطاقة، كما يشرح دليل باور زون لتدقيق طاقة التكييف.

ردهات المصاعد والضوضاء والمواقف

يضع الكود أيضاً قواعد حول المصاعد تؤثر في الصيانة والشكاوى. فيجب ألا تُسمع ضوضاء آبار المصاعد في الوحدات السكنية المجاورة، ويجب فصل المصاعد عن المواقف المغلقة بردهة مكيفة، ويجب ألا تُفتح أبواب الشقق أو الوحدات السكنية الأخرى مباشرة على ردهة المصاعد. كما يحدد كل نواة بأربعة مصاعد كحد أقصى، وكل ردهة بثمانية مع نظام تحكم تقليدي. وعلى سبيل الإرشاد، ارتفاع ضوضاء البئر كثيراً ما يكون إشارة صيانة، مثل تآكل أحذية التوجيه أو بكراتها أو تثبيتات مفكوكة أو آلة متعبة، والردهة المكيفة بين المواقف والمصاعد تحمي المصعد وأبوابه من الحرارة وغبار المواقف، ولذلك تستحق أدوات إغلاق أبوابها وتبريدها الاهتمام أيضاً.

الطاقة الاحتياطية للمصاعد والسلالم المتحركة

في المنشآت التي يجب أن تتوفر فيها طاقة سلامة احتياطية، مثل مراكز التسوق والفنادق والمستشفيات والمباني الحكومية الرئيسية، يذكر كود دبي للبناء المصاعد والسلالم المتحركة ضمن الأحمال التي يجب أن تغذيها المولدات الاحتياطية. وعلى سبيل الإرشاد، لا يكتمل اختبار المولد حتى تُرى المصاعد وهي تعود إلى الخدمة على طاقة المولد، فتعود إلى طابقها الرئيسي أو تستمر كما صُممت، وتُعاد السلالم المتحركة للعمل بأمان. ويشرح دليل باور زون لصيانة المولدات كيفية إجراء اختبارات التحويل مع الأحمال الأساسية للمبنى.

وفي المباني التي فيها مصاعد إطفاء أو مصاعد تعمل على المولد، يفيد إجراء اختبار مشترك سنوياً على الأقل يجمع مقاول المصاعد ومقاول الحريق وفني المولد، لأن كل واحد منهم قد يختبر جزءه منفرداً دون التأكد من عمل النظام كاملاً.

ما تغطيه الصيانة الوقائية للمصعد

وعلى سبيل الإرشاد، تتبع الفحوص المحددة وفتراتها تعليمات الصيانة من الشركة المصنعة ومجموعة المعايير التي بُني وفقها المصعد، BS EN 81 أو ASME A17. ويجب أن تترك كل زيارة سجلاً مؤرخاً بما فُحص وعُدّل وما وُجد.

ما تغطيه الصيانة الوقائية للسلم المتحرك

وعلى سبيل الإرشاد، تعمل السلالم المتحركة في مراكز التسوق والمباني المتصلة بالمواصلات ساعات طويلة جداً، ولذلك تكون جداولها عادة أكثر تكراراً من وحدات المكاتب، ويكمل الفحص المعمق الزيارات الدورية.

ومن المفيد أن يطلب المالك من المقاول قائمة الفحص المستخدمة في كل زيارة، وأن يطابقها أحياناً مع ما يراه في الموقع، لأن ذلك يتيح التأكد من أن كل زيارة شملت الفحوص المتفق عليها فعلاً.

كم مرة تُصان المصاعد والسلالم المتحركة

على سبيل الإرشاد، الزيارات الوقائية الشهرية هي المعيار الشائع للمصاعد والسلالم المتحركة العاملة، مع تعديل التكرار بحسب الاستخدام والعمر وتعليمات الشركة المصنعة: فسلالم مراكز التسوق ومصاعد الفنادق المزدحمة قد تحتاج إلى أكثر، بينما قد يكفي المصعد السكني قليل الاستخدام الدورة الشهرية المعتادة. وفوق الصيانة، يشترط إرشاد بلدية دبي الاعتماد السنوي من جهة معتمدة من EIAC. ويبين جدول صيانة العقارات في دبي موقع مهام المصاعد في تقويم المبنى كاملاً.

الاحتجاز والطوارئ

على سبيل الإرشاد، يحتاج كل مبنى فيه مصاعد إلى إجراء واضح للاحتجاز: الرد على الإنذار والاتصال الداخلي في كل الأوقات، وعرض رقم الطوارئ لمقاول الصيانة في ردهة المصعد ومكتب الأمن، ومستجيبون مدربون لا يحاولون أبداً فتح الأبواب أو تحريك المقصورة دون تفويض، وإرسال المقاول فوراً، والاتصال بالدفاع المدني في دبي حيث يكون الناس في خطر. وبعد أي احتجاز، يُحقق في السبب ويُسجل، والاحتجاز المتكرر في مصعد واحد يُعامل كعيب لا كسوء حظ. وإنارة الطوارئ والإنذار في المقصورة من البنود التي تُختبر في الزيارات الدورية لهذا السبب تحديداً.

كما يفيد تدريب حراس الأمن وموظفي الاستقبال على إجراء الاحتجاز بشكل دوري، لأن الدقائق الأولى في التعامل مع المحتجزين وطمأنتهم والاتصال بالجهة الصحيحة تصنع الفرق في سلامتهم وراحتهم.

الأعطال الشائعة ومعناها

هذه أسباب نموذجية على سبيل الإرشاد، ويؤكدها فني مؤهل في الموقع.

المصاعد في الفلل والمباني الصغيرة

مصاعد الفلل الخاصة والمصاعد المنصية الصغيرة من معدات الرفع أيضاً. وعلى سبيل الإرشاد، تحتاج إلى الانضباط نفسه على نطاق أصغر: عقد صيانة مع شركة مصاعد كفؤة، وفحوص منتظمة للأبواب ودوائر السلامة والإنذار والإنزال الطارئ، وسجل للفحوص. ويجب على الملاك التحقق مع جهة فحص معتمدة من EIAC مما إذا كانت تركيباتهم تقع ضمن اشتراط الاعتماد السنوي، لأن الإرشاد ينطبق حيث تُستخدم المصاعد في المنشآت، والمنزل الخاص المستخدم كبيت عطلات أو مسكن فيه عاملون قد يثير هذا السؤال. ويغطي دليل باور زون لصيانة الفلل بقية أنظمة الفيلا.

وفي الفلل التي فيها مصاعد خاصة، يفيد أن يعرف أفراد الأسرة والعاملون في المنزل طريقة الإنزال الطارئ اليدوي إن وُجدت، ورقم الطوارئ لشركة الصيانة، لأن المصعد الخاص قد لا يكون موصولاً بمركز مراقبة يرد على الإنذار.

المصاعد الميسرة

يشترط جزء إمكانية الوصول في كود دبي للبناء مصعداً ميسراً واحداً على الأقل، أو مصعداً منصياً، في كل مبنى يتجاوز طابقاً واحداً، مع استثناءات محدودة مثل مساحات المعدات وبعض المباني الصغيرة ذات الطابقين التي تستوفي شروطاً محددة، ولافتة تبين اتجاه المصعد الميسر حيث تتعدد وسائل الحركة الرأسية. ويحدد مقاسات المقصورة:

وعلى سبيل الإرشاد، تحافظ الصيانة على إمكانية الوصول عملياً: دقة توقف كافية حتى لا تعلق الكراسي المتحركة ومساعدات المشي في العتبة، وتوقيت أبواب طويل بما يكفي لمن يتحركون ببطء، وأجهزة إعادة فتح تعمل على ارتفاع الباب كاملاً، ووظائف إنذار واتصال داخلي يستطيع استخدامها من يعانون صعوبات في السمع أو النطق. فالمصعد الذي يستوفي مقاس المقصورة لكنه يتوقف على بعد سنتيمترين من الأرضية ليس ميسراً عملياً.

مصاعد البضائع والخدمة ومعدات الرفع الأخرى

لا يقتصر إرشاد بلدية دبي على مصاعد الركاب. فهو ينطبق على الرافعات والروافع والمصاعد ومعدات الرفع وملحقاتها والرافعات الشوكية المستخدمة في المصانع ومواقع البناء والفنادق وأماكن العمل الأخرى، ويصف المصاعد بأنها تشمل مصاعد الركاب ومصاعد البضائع والمصاعد المنصية. كما يحدد كود دبي للبناء في الجزء D الحد الأدنى لعدد مصاعد الخدمة بحسب نوع المبنى. وعلى سبيل الإرشاد، تعمل مصاعد البضائع والخدمة عادة بجهد أكبر من مصاعد الركاب: فالمقصورات المحملة أكثر من اللازم، والعربات التي تصطدم بالأبواب، والمخلفات في العتبات تسبب معظم أعطالها. ويجب عرض حمل التشغيل الآمن عليها كما يشترط الإرشاد، وأن تطبق إدارة المبنى قواعد التحميل.

روافع البناء والمصاعد أثناء الأعمال

في مواقع البناء، ينطبق الاعتماد السنوي نفسه من جهة معتمدة من EIAC على الروافع ومعدات الرفع، ويضع دليل بلدية دبي للسلامة في أعمال البناء قواعد لعمليات الرفع، مثل إبقاء الرافعات على بعد 3 أمتار على الأقل من خطوط الكهرباء، والفحص المنتظم للرافعات، وتخطيط مسارات الأحمال المعلقة، واستخدام خطافات بمزالج ذاتية الإغلاق. وعلى سبيل الإرشاد، عندما تُستخدم المصاعد الدائمة في مبنى جديد أثناء مرحلة التجهيز، تحتاج إلى حماية جدران المقصورة وأبوابها، ونظام حجز، وخدمة وفحص شاملين قبل تسليمها للمالك.

أوقات الانتظار والشكاوى: ما تستطيع الصيانة إصلاحه

يصمم الجزء D من الكود أعداد المصاعد وسرعاتها حول مقاييس أداء مثل سعة النقل ومتوسط وقت الانتظار والوقت حتى الوجهة، بجداول محددة بحسب نوع المبنى وطريقة قائمة على الأداء للاستشاريين. وعلى سبيل الإرشاد، لا تستطيع الصيانة إضافة سعة لم يتضمنها التصميم، لكنها تستطيع إزالة الخسائر التي تجعل التصاميم الجيدة تبدو بطيئة: مصعد خارج الخدمة أياماً، أو أبواب تطيل الانتظار أو تعيد الفتح مراراً، أو مقصورة لا تتوقف بدقة فتسبب دورات أبواب متكررة، أو وحدة تحكم جماعية لا توزع الطلبات بكفاءة بعد عطل. وعندما يشتكي السكان من أوقات الانتظار، فالخطوة الأولى التحقق من عدد المصاعد التي كانت في الخدمة فعلاً ومدة بقاء الأبواب مفتوحة.

التحديث: متى يكون أفضل من الإصلاح

على سبيل الإرشاد، تصل المصاعد والسلالم المتحركة في النهاية إلى مرحلة تتكرر فيها الإصلاحات ويصعب إيجاد القطع. ومن علامات الحاجة إلى التحديث تكرار الأعطال في المكونات نفسها، ووحدات تحكم أو محركات متقادمة، وتوقف غير دقيق لم يعد الضبط يصلحه، وارتفاع استهلاك الطاقة، وملاحظات فحص تعود باستمرار. والتحديث فرصة أيضاً لتقريب الوحدات الأقدم من ميزات الطاقة التي يشترطها كود دبي للبناء في المباني الجديدة، مثل محركات التردد المتغير، وإنارة المقصورة التي تنطفئ عند الخمول، وخفض سرعة السلالم المتحركة بالكواشف. وأي تحديث يُصمم ويُختبر وفق مجموعة المعايير نفسها التي يشترطها الكود، ويعتمده مفتش معتمد من EIAC قبل عودته إلى الخدمة.

المصاعد أثناء النقل والتجهيز

على سبيل الإرشاد، أيام النقل وأعمال التجهيز هي الأوقات التي تتضرر فيها المصاعد: فالعربات تصطدم بالأبواب، والمقصورات تُحمّل أكثر من اللازم، والغبار والمخلفات تسقط في عتبات الأبواب. والمباني التي تحجز المصاعد للنقل، وتحمي جدران المقصورة وأرضيتها، وتحدد الأحمال بالسعة المقننة المعروضة في المقصورة، وتنظف العتبات بعد الأعمال، تواجه أعطال أبواب أقل. والضرر الذي يُكتشف بعد النقل أسهل في استرداد كلفته من المسؤول عنه حين يكون المصعد قد فُحص قبل النقل وبعده.

النظافة في المصاعد

تلمس مقصورات المصاعد أيدي كل السكان والزوار. وعلى سبيل الإرشاد، تُنظف الأزرار والدرابزين والجدران كثيراً بمنتجات مناسبة للتشطيبات، دون رش السوائل في لوحات التحكم أو فجوات الأبواب حيث قد تتلف الإلكترونيات والتلامسات. وتُنظف أرضيات المقصورات دون إغراق العتبة، وتُفحص مراوح تهوية المقصورة أثناء الصيانة. ويغطي دليل باور زون للتنظيف العميق روتين تنظيف المناطق المشتركة.

الفنادق وبيوت العطلات

يذكر إرشاد بلدية دبي الفنادق صراحة ضمن أماكن العمل التي يجب أن تُختبر فيها المصاعد ومعدات الرفع وتُعتمد كل 12 شهراً. وعلى سبيل الإرشاد، تواجه الفنادق ضغطين إضافيين: فالنزلاء لا يعرفون المبنى ولا يُتوقع منهم التعامل مع مصعد خارج الخدمة، وعربات الأمتعة والتدبير المنزلي تستهلك الأبواب والمقصورات بشدة. ولذلك يتضمن نظام مصاعد الفنادق عادة زيارات أكثر تكراراً للمصاعد الأكثر ازدحاماً، واستجابة سريعة للأعطال، وحماية لمصاعد الخدمة، وخطة واضحة للنزلاء ذوي الحركة المحدودة عند توقف مصعد. وفي المباني التي فيها بيوت عطلات، يجب على الملاك والمشغلين التأكد من إدارة المبنى أن المصاعد معتمدة ومصانة، لأن الضيوف يعتمدون عليها كما يعتمد السكان.

المراقبة عن بعد ونظام إدارة المبنى

يطلب قسم أنظمة التحكم في كود دبي للبناء نشر بيانات أنظمة المبنى باستخدام بروتوكولات مفتوحة عبر اتصالات مشفرة، حتى تُستخدم دون برمجيات وسيطة هشة. وعلى سبيل الإرشاد، تستطيع المصاعد والسلالم المتحركة الموصولة بنظام إدارة المبنى أو بخدمة مراقبة عن بعد الإبلاغ عن الأعطال والاحتجاز ودورات الأبواب وأخطاء التوقف وساعات التشغيل لحظة حدوثها. وهذه البيانات تقصر أوقات الاستجابة، وتكشف الأنماط قبل الأعطال، وتعطي الملاك دليلاً على أداء عقد الصيانة. وعند إضافة المراقبة، يجب ألا تتداخل مع دوائر السلامة في المصعد، وأن تُركب بواسطة مقاول الصيانة أو بموافقته.

غرف الآلات والحفر والآبار

على سبيل الإرشاد، تستحق المساحات المحيطة بالمصعد العناية نفسها التي يستحقها المصعد. فيجب أن تكون غرف الآلات مقفلة ونظيفة وخالية من التخزين، وضمن نطاق الحرارة الذي صُممت له المعدات، لأن وحدات التحكم والمحركات في الغرف الحارة تتعطل مبكراً. ويجب أن تكون حفر المصاعد جافة: فالمياه من التنظيف أو تسربات الأسطح أو المياه الجوفية تتلف المخمدات ومفاتيح السلامة والكابلات، وتكرار المياه في الحفرة عيب في المبنى يجب تتبعه. ويجب أن تكون الآبار خالية من المخلفات، وأن يقتصر الوصول إلى غرف الآلات والحفر على فنيين مدربين. ويغطي دليل باور زون للعزل المائي التسربات التي تصل غالباً إلى حفر المصاعد.

السلالم المتحركة في مراكز التسوق والمباني المزدحمة

على سبيل الإرشاد، تجمع السلالم المتحركة في مراكز التسوق والمباني المتصلة بالمواصلات بين ساعات تشغيل طويلة جداً وحشود وعربات تسوق وعربات أطفال وأمتعة، ولذلك يُبنى نظامها حول الاستجابة السريعة للأعطال، والتنظيف المتكرر للدرجات وألواح الأمشاط، وفحص الدرابزين وأجهزة السلامة في كل زيارة. والفحوص المعمقة خارج ساعات العمل تتجنب إغلاق الوحدات في أوقات الذروة، وميزات الطاقة التي يشترطها كود دبي للبناء في المباني الجديدة، مثل خفض السرعة بعد 3 دقائق دون مستخدمين والتوقف بعد 15 دقيقة، تحتاج إلى إبقاء كواشفها نظيفة وعاملة، وإلا عملت الوحدات بأقصى سرعة في الساعات الهادئة.

ميزانية المصاعد على مدى عمرها

على سبيل الإرشاد، للميزانية الواقعية للمصاعد أربعة بنود: عقد الصيانة الدورية، والاعتماد السنوي من جهة معتمدة من EIAC، والإصلاحات والقطع غير المشمولة في العقد التي تزداد مع تقادم المعدات، واحتياطي لتحديث وحدات التحكم والمحركات والأبواب عند نهاية عمرها. وتخطط جمعيات الملاك في المباني المشتركة الملكية لهذه البنود عبر رسوم الخدمات، لأن المصاعد من الأجزاء المشتركة وفق القانون رقم 6 لسنة 2019. والتخطيط للتحديث قبل أن تفرضه الأعطال يتجنب الاستبدال الطارئ تحت ضغط السكان.

قبل الشراء أو الاستئجار: أسئلة عن المصاعد

على سبيل الإرشاد، يستطيع المشتري أو المستأجر في برج بدبي طرح أسئلة بسيطة على إدارة المبنى: هل الشهادة السنوية الحالية من مفتش معتمد من EIAC متاحة؟ من يصون المصاعد، وما سرعة استجابته لحالات الاحتجاز؟ كم مصعداً كان خارج الخدمة في الأشهر الأخيرة، ولأي مدة؟ هل هناك تحديث مخطط، وكيف سيُمول؟ والإجابات الواضحة تدل غالباً على مبنى حسن الإدارة، والإجابات الغامضة تستحق التسجيل قبل التوقيع.

علامات تدل على أن المصعد أو السلم يحتاج إلى اهتمام الآن

• المقصورة تتوقف أعلى أو أسفل الطابق بشكل ملحوظ، أو يختلف التوقف من طابق إلى آخر.
• الأبواب تُغلق بسرعة، أو تصطدم بالناس، أو تعيد الفتح مراراً، أو تصدر أصوات احتكاك.
• أصوات أو اهتزازات أو ارتجاجات جديدة عند البدء أو التوقف.
• زر الإنذار أو الاتصال الداخلي أو إنارة الطوارئ لا يعمل عند الاختبار.
• الشهادة في المبنى أقدم من 12 شهراً، أو لا يجدها أحد.
• في السلالم المتحركة: أسنان مكسورة في الأمشاط، أو درابزين غير متزامن مع الدرجات، أو ضوضاء غير معتادة، أو وحدات لا تبطئ أبداً حين تكون فارغة.

وعلى سبيل الإرشاد، يجب الإبلاغ عن أي منها لمقاول الصيانة في اليوم نفسه، والبنود المتعلقة بالسلامة مثل أعطال الأبواب وأخطاء التوقف والأمشاط المكسورة تبرر إخراج الوحدة من الخدمة حتى فحصها.

نصائح سلامة للسكان والعاملين

على سبيل الإرشاد، تستطيع المباني مساعدة مصاعدها وسكانها بعرض قواعد بسيطة: لا تفتح الأبواب بالقوة ولا تبقها مفتوحة بأشياء؛ احترم الحمل المقنن المعروض في المقصورة؛ راقب الأطفال؛ لا تستخدم المصاعد أثناء الحريق إلا بتوجيه، باستثناء مصاعد الإطفاء المخصصة التي يستخدمها الدفاع المدني؛ استخدم زر الإنذار والاتصال الداخلي إذا احتُجزت وانتظر المساعدة؛ وأبلغ إدارة المبنى بالأعطال فوراً. واللافتات الواضحة والإبلاغ السريع يقللان الأعطال والحوادث معاً.

المصاعد في صيف دبي

على سبيل الإرشاد، يضع صيف دبي ضغطاً إضافياً على المصاعد: فغرف الآلات على الأسطح ترتفع حرارتها، ووحدات التحكم والمحركات تعمل قرب حدودها، والاستخدام يزداد في المباني السكنية مع بقاء العائلات في الداخل. ولذلك يفيد قبل الصيف فحص تكييف غرف الآلات أو تهويتها، وتنظيف فلاتر المحركات ومراوحها، والتأكد من أن إنذارات الحرارة في وحدات التحكم تعمل. والمصعد الذي يتوقف كثيراً في ظهيرة الصيف دون غيرها يشير غالباً إلى مشكلة حرارة في غرفة الآلات أو في وحدة التحكم.

التواصل مع السكان أثناء الأعطال والتحديث

على سبيل الإرشاد، يقل استياء السكان كثيراً حين يعرفون ما يحدث. فإشعار واضح في الردهة وعلى قنوات التواصل يذكر المصعد المتوقف وسبب التوقف والمدة المتوقعة، مع ترتيبات لكبار السن وذوي الإعاقة إن لزم، يحول عطلاً مزعجاً إلى إزعاج مفهوم. وأثناء مشاريع التحديث التي قد تستغرق أسابيع لكل مصعد، يفيد جدول زمني منشور، وتنفيذ العمل على مصعد واحد في كل مرة في المباني التي فيها أكثر من مصعد، حتى تبقى الخدمة متاحة.

العواصف الترابية والمصاعد

على سبيل الإرشاد، يدخل الغبار الناعم الذي تحمله العواصف الترابية في دبي إلى آبار المصاعد وعتبات الأبواب وغرف الآلات، فيسبب أعطال الأبواب وفصل أجهزة السلامة وارتفاع حرارة المحركات. ولذلك يفيد بعد كل عاصفة كبيرة تنظيف عتبات الأبواب ومجاريها، وفحص فلاتر غرف الآلات وتهويتها، والانتباه إلى أي زيادة في أعطال الأبواب خلال الأيام التالية. والسلالم المتحركة الخارجية أو القريبة من المداخل تحتاج إلى تنظيف إضافي للدرجات والأمشاط بعد العواصف.

من المسؤول

السجلات التي يجب الاحتفاظ بها

على سبيل الإرشاد، يضم ملف المصعد أو السلم المتحرك لكل وحدة شهادة السلامة الحالية من الطرف الثالث المعتمد من EIAC، محفوظة في الموقع كما يشترط الإرشاد، والشهادات وتقارير الفحص السابقة، وعقد الصيانة وسجلات الزيارات، وتقارير العيوب مع تواريخ إغلاقها، وسجلات الاحتجاز والأعطال، وسجلات التحديث والإصلاحات الكبرى، ومجموعة المعايير التي بُنيت وفقها الوحدة. وحفظ الشهادات مع إغلاق العيوب معاً يبين بنظرة واحدة أن اشتراط الإصلاح الفوري في الإرشاد قد استُوفي.

ما يتضمنه عقد الصيانة الجيد

• زيارات وقائية مجدولة بتكرار محدد لكل مصعد وسلم متحرك، وفق تعليمات الشركة المصنعة ومجموعة المعايير المطبقة.
• مدد استجابة للاستدعاءات الطارئة والاحتجاز على مدار الساعة.
• نطاق واضح للقطع المشمولة أو المستثناة، خصوصاً البنود عالية الكلفة مثل الحبال والآلات ووحدات التحكم.
• التجهيز للاعتماد السنوي من جهة معتمدة من EIAC وحضوره وإغلاق ملاحظات المفتش بسرعة.
• سجلات زيارات وتقارير عيوب مكتوبة مرتبة بحسب الإلحاح.
• اختبار وظائف توفير الطاقة والإنذارات والاتصال الداخلي وإنارة الطوارئ.
• التنسيق مع اختبارات نظام الحريق لمصاعد الإطفاء ومع اختبارات المولد للطاقة الاحتياطية.

ويشرح دليل باور زون لعقود الصيانة السنوية موقع هذه العقود ضمن التزامات الصيانة الأوسع للمبنى.

أسئلة تطرحها على شركة صيانة المصاعد

1. ما الماركات وأنواع المصاعد التي تصونونها، وكيف تحصلون على القطع؟
2. أي مجموعة معايير، BS EN 81 أو ASME A17، ستتبعها قوائم فحصكم لمصاعدنا؟
3. كم مرة ستزورون كل مصعد وسلم متحرك، وماذا تغطي كل زيارة؟
4. ما مدد استجابتكم للاحتجاز والطوارئ ليلاً ونهاراً؟
5. هل ستجهزون للاعتماد السنوي من جهة معتمدة من EIAC وتحضرونه وتغلقون الملاحظات؟
6. كيف ستبلغون عن العيوب، وبأي سرعة ستُصلح العيوب الحرجة للسلامة؟

صيانة المصاعد والسلالم المتحركة مع باور زون

تقدم باور زون خدمتي صيانة المصاعد وصيانة السلالم المتحركة في دبي بفرقها الخاصة، ضمن الإمارات السبع و20 فريقاً تابعاً للشركة. وتشمل خدمات المصاعد زيارات وقائية مجدولة لمصاعد الجر والهيدروليكية من الماركات الشائعة، وفحوص جودة الرحلة، واختبارات أنظمة السلامة للمكابح ومنظمات السرعة الزائدة والأقفال والإنذارات والاتصال الداخلي وإنارة الطوارئ، والتزييت والضبط، وتقارير عيوب بالصور مرتبة بحسب الإلحاح، وتنسيق الفحوص النظامية. وتشمل خدمات السلالم المتحركة فحص الدرجات والسلاسل والإدارة، وألواح الأمشاط، ومحرك الدرابزين وشده، وأجهزة السلامة، وتنظيف المجاري، وسجلاً لكل وحدة. ويُسعّر العمل بعد معاينة ميدانية. راجع أيضاً صيانة المباني التجارية وباور زون دبي، أو اطلب معاينة ميدانية.

أسئلة شائعة

كم مرة يجب اعتماد المصاعد في دبي؟

مرة كل 12 شهراً، من طرف ثالث معتمد من مركز الإمارات الدولي للاعتماد (EIAC)، وفق إرشاد بلدية دبي DM-HSD-GU48-ECLA2.

من يحق له اعتماد المصعد في دبي؟

فقط أشخاص مؤهلون فنياً وذوو خبرة معتمدون من EIAC، من شركة لديها رخصة تجارية في دبي وتأمين على المسؤولية المهنية.

ماذا تبين شهادة سلامة المصعد في دبي؟

الرقم التسلسلي للمعدة وتفاصيلها الفنية والاختبارات المنفذة وحمل التشغيل الآمن، وأي تعديل في الحمل أو شرط للتشغيل الآمن.

أين تُحفظ شهادة المصعد؟

في الموقع وفق إرشاد بلدية دبي، مع عرض أحمال التشغيل الآمنة على المعدات.

ماذا يحدث إذا وجد المفتش المصعد غير آمن؟

يُنصح المالك بإيقاف استخدامه، ويُرسل تقرير فوراً إلى إدارة الصحة والسلامة في بلدية دبي، وتُنفذ الإصلاحات قبل الاعتماد.

هل يمكن تأجيل إصلاحات المصعد إلى الزيارة التالية؟

لا. يشترط الإرشاد تنفيذ الإصلاحات التي يحددها الطرف الثالث المعتمد فوراً.

ما المعايير المطبقة على المصاعد في دبي؟

يشترط كود دبي للبناء مجموعة واحدة، ASME A17 أو BS EN 81، للتصميم والتركيب والاختبار والتشغيل التجريبي والصيانة، دون خلط بين المجموعتين.

ما القواعد الإضافية لمصاعد الإطفاء؟

يجب أن تطابق أيضاً الأقسام المعنية من الفصلين الثاني والثالث في كود الإمارات للسلامة من الحريق وحماية الأرواح.

ما ميزات الطاقة المطلوبة في السلالم المتحركة الجديدة في دبي؟

خفض السرعة بعد 3 دقائق كحد أقصى دون نشاط، والتوقف بعد 15 دقيقة كحد أقصى، والبدء اللطيف، وكواشف ضوئية عند منطقتي الصعود والنزول.

ما ميزات الطاقة المطلوبة في المصاعد الجديدة؟

محركات VVVF في المصاعد غير الهيدروليكية، وإنارة موفرة تنطفئ بعد 5 دقائق كحد أقصى من الخمول، ووضع استعداد لفترات خارج الذروة.

هل يجب أن تعمل المصاعد على طاقة المولد؟

في المنشآت التي يشترط فيها كود دبي للبناء طاقة سلامة احتياطية، تُعد المصاعد والسلالم المتحركة من الأحمال التي يجب أن تغذيها المولدات.

من يصون المصاعد في مبنى مشترك الملكية؟

المصاعد من الأجزاء المشتركة وفق المادة 7 من القانون رقم 6 لسنة 2019، وتصونها جمعية الملاك عبر جهة الإدارة.

كم مرة يُصان المصعد؟

على سبيل الإرشاد، الزيارات الوقائية الشهرية هي المعيار الشائع للمصاعد العاملة، مع تعديلها بحسب الاستخدام والعمر وتعليمات الشركة المصنعة.

ماذا أفعل إذا احتُجز شخص في المصعد؟

رد على الإنذار وطمئنه، واتصل بخط الطوارئ لمقاول الصيانة وبالدفاع المدني حيث يكون الناس في خطر، ولا تفتح الأبواب بالقوة ولا تحرك المقصورة دون تفويض.

لماذا يتحرك درابزين السلم المتحرك أبطأ من الدرجات؟

على سبيل الإرشاد، بسبب تآكل محرك الدرابزين أو شده، وقد يفقد المستخدمين توازنهم، فيجب إصلاحه سريعاً.

هل يحتاج كل مبنى في دبي إلى مصعد ميسر؟

يشترط كود دبي للبناء مصعداً ميسراً أو مصعداً منصياً واحداً على الأقل في كل مبنى يتجاوز طابقاً واحداً، مع استثناءات محدودة.

ما مقاس مقصورة المصعد الميسر في دبي؟

1,200 × 1,500 مم على الأقل لمدخل واحد أو مدخلين متقابلين (والموصى به 1,500 × 1,500)، و1,100 × 2,100 مم لمقصورة النقالة.

هل تحتاج مصاعد البضائع والرافعات الشوكية إلى اعتماد؟

نعم. يغطي إرشاد بلدية دبي المصاعد والروافع وملحقات الرفع والرافعات الشوكية المستخدمة في أماكن العمل، مع اعتماد سنوي من جهة معتمدة من EIAC.

متى يجب تحديث المصعد؟

على سبيل الإرشاد، عندما تتكرر الأعطال في المكونات نفسها، أو تتقادم القطع، أو يتعذر ضبط التوقف، أو يرتفع استهلاك الطاقة، أو تعود ملاحظات الفحص باستمرار.

هل تحتاج مصاعد الفنادق في دبي إلى اعتماد سنوي؟

نعم. يذكر إرشاد بلدية دبي الفنادق ضمن أماكن العمل التي تُختبر فيها المصاعد ومعدات الرفع وتُعتمد كل 12 شهراً من جهة معتمدة من EIAC.

لماذا تهم المياه في حفرة المصعد؟

على سبيل الإرشاد، تتلف المياه المخمدات ومفاتيح السلامة والكابلات، وتكرار المياه في الحفرة عيب في المبنى يجب تتبعه، وغالباً ما يكون تسرباً.

ماذا أسأل عن المصاعد قبل الاستئجار في برج بدبي؟

على سبيل الإرشاد: هل الشهادة السنوية من جهة معتمدة من EIAC متاحة، ومن يصون المصاعد وبأي سرعة يستجيب، ومدة التوقف الأخيرة، وأي تحديث مخطط.

ماذا أفعل إذا توقف المصعد بين الطوابق؟

على سبيل الإرشاد، اضغط زر الإنذار، واستخدم الاتصال الداخلي، وابقَ هادئاً وانتظر المستجيبين المدربين، ولا تحاول فتح الأبواب أو الخروج.

هل يمكن استخدام المصعد أثناء الحريق؟

على سبيل الإرشاد لا، إلا بتوجيه، فمصاعد الإطفاء مصممة لاستخدام الدفاع المدني وفق كود الإمارات للحريق.

هل صيانة المصعد هي نفسها اعتماده؟

لا. الصيانة تبقي المصعد عاملاً أسبوعاً بعد أسبوع، والاعتماد فحص سنوي مستقل من طرف ثالث معتمد من EIAC تشترطه بلدية دبي.

أي قانون يلزم أصحاب العمل بسلامة المعدات في دبي؟

الأمر المحلي رقم 61 لسنة 1991، الذي يستشهد به إرشاد بلدية دبي لمعدات الرفع، ويلزم الشاغل أو صاحب العمل بالحفاظ على سلامة مكان العمل والمعدات والآلات.

هل تحتاج السلالم المتحركة إلى كواشف؟

يجب أن تكون للسلالم والممرات المتحركة الجديدة في دبي كواشف ضوئية عند منطقتي الصعود والنزول لوظائف خفض السرعة والتوقف الموفرة للطاقة.

هل يمكن خلط قطع مصاعد من معايير مختلفة؟

على سبيل الإرشاد لا، فكود دبي للبناء يشترط مجموعة معايير واحدة، ASME A17 أو BS EN 81، ولا تُستخدم المجموعتان بالتبادل.

هل يجب عرض حمل التشغيل الآمن في المصعد؟

نعم. يشترط إرشاد بلدية دبي عرض أحمال التشغيل الآمنة على المعدات.

ما الفرق بين المصعد والأسانسير والليفت؟

كلها أسماء للجهاز نفسه في السوق؛ وعلى سبيل الإرشاد، المهم نوع المصعد واستخدامه ومجموعة المعايير التي بُني وفقها، فهي تحدد الصيانة والفحوص.

كيف أتجنب انتهاء شهادة المصعد؟

على سبيل الإرشاد، سجل تاريخ انتهاء كل شهادة في تقويم مع تنبيه قبله بشهرين، واحجز الفحص مع جهة معتمدة من EIAC في وقته.

لماذا يتعطل المصعد أكثر في الصيف؟

على سبيل الإرشاد، غالباً بسبب ارتفاع حرارة غرفة الآلات أو وحدة التحكم، ولذلك يفيد فحص تكييف الغرفة وتهويتها وتنظيف فلاتر المحركات قبل الصيف.

كيف أبلغ السكان عن توقف المصعد؟

على سبيل الإرشاد، بإشعار في الردهة وعلى قنوات التواصل يذكر المصعد وسبب التوقف والمدة المتوقعة، مع ترتيبات لكبار السن وذوي الإعاقة.

هل تؤثر العواصف الترابية في المصاعد؟

على سبيل الإرشاد نعم، فالغبار يدخل عتبات الأبواب وغرف الآلات فيسبب أعطال الأبواب وارتفاع حرارة المحركات، ولذلك يفيد التنظيف والفحص بعد كل عاصفة كبيرة.

هل يجب تدريب حراس الأمن على حالات الاحتجاز؟

على سبيل الإرشاد نعم، فالدقائق الأولى في طمأنة المحتجزين والاتصال بالجهة الصحيحة مهمة، ويُستحسن تدريبهم على الإجراء بشكل دوري.

من يسلم سجلات المصاعد عند تغيير مقاول الصيانة؟

على سبيل الإرشاد، يسلم المقاول السابق السجلات ومجموعة المعايير والإعدادات الخاصة للمقاول الجديد، حتى لا تتغير الإعدادات دون فهم أسبابها.

هل للمصاعد الخاصة في الفلل مركز مراقبة؟

ليس دائماً؛ وعلى سبيل الإرشاد، يجب أن يعرف أفراد الأسرة والعاملون طريقة الإنزال الطارئ إن وُجدت ورقم الطوارئ لشركة الصيانة.

هل يجب أن تكون ردهة المصاعد مكيفة عند المواقف؟

نعم. يشترط كود دبي للبناء فصل المصاعد عن المواقف المغلقة بردهة مكيفة.

هل تصون باور زون المصاعد والسلالم المتحركة في دبي؟

نعم. تصون باور زون المصاعد والسلالم المتحركة في دبي بفرقها الخاصة، مع سجلات زيارات مكتوبة وتنسيق الفحوص النظامية.

المصادر

1. بلدية دبي، الإرشادات الفنية لفحص واعتماد الرافعات والروافع والمصاعد ومعدات الرفع الأخرى (DM-HSD-GU48-ECLA2، الإصدار 4.0، 9 مايو 2024)
2. كود دبي للبناء، إصدار 2021، الجزء D النقل الرأسي (D.5 وD.6 وD.7) والجزء G البند G.4.14 المولدات الاحتياطية
3. بوابة التشريعات في دبي، القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة (المادة 7)
4. بوابة التشريعات في دبي، القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين
5. كود دبي للبناء، إصدار 2021، الجزء C إمكانية الوصول، C.5.9.3 المصاعد والجدول C.15
6. بلدية دبي، دليل السلامة في أعمال البناء (2026): الرفع والتعليق