لماذا يجب على مالكي المباني قراءة هذا القانون
القانون رقم (5) لسنة 2025 بشأن الصحة العامة في إمارة دبي قانون طويل يغطي الأمراض السارية وسلامة الغذاء والمنتجات الاستهلاكية وصحة الطلاب ومنافذ الدخول وغيرها كثير. وركزت معظم التغطيات الإعلامية على المسافرين ومكافحة الأمراض. لكن ثلاثة من فصوله تخاطب مباشرة من يملكون المباني ويديرونها في دبي: صحة البيئة المبنية، وصحة سكن العمال، ومكافحة آفات الصحة العامة.
وتحدد هذه الفصول ما يجب على المالكين فعله بشأن شبكات المياه والخزانات، وجودة الهواء الداخلي، والتهوية، والتنظيف والتطهير، والصيانة الدورية، وأحواض السباحة والنوافير، والصرف الصحي، والضوضاء والإضاءة، ومن المسؤول عن إبقاء المباني خالية من الآفات. كما تحدد عقوبات المخالفات التي قد تصل إلى مليون درهم وتتضاعف عند التكرار.
ويستند هذا الدليل إلى النص الإنجليزي الرسمي للقانون المنشور على بوابة دبي التشريعية، مقروءاً في الفصول المتعلقة بالمباني والسكن ومكافحة الآفات إلى جانب الأحكام الختامية، وإلى القرار رقم (15) لسنة 2026 الذي مدد مهلة جداول الرسوم والمخالفات والغرامات الخاصة بالقانون. وحيث يترك القانون التفاصيل لقرارات لاحقة، يذكر الدليل ذلك صراحة.
القانون باختصار
يُسمى القانون القانون رقم (5) لسنة 2025 بشأن الصحة العامة في إمارة دبي، وقد أصدره صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي. ويذكر النص الإنجليزي تاريخ الإصدار الهجري 9 شوال 1446، الموافق أبريل 2025. وتنص المادة (60) على نشر القانون في الجريدة الرسمية والعمل به بعد تسعين يوماً من تاريخ نشره. ويشير النص إلى أن النص العربي هو المرجع عند أي تعارض.
ويغطي القانون مجالات الصحة العامة ومنها الأمراض السارية وغير السارية، وصحة الأسرة والفرد والطالب، والصحة النفسية، ومنافذ الدخول، وسلامة الغذاء، وسلامة المنتجات الاستهلاكية، وصحة الحيوان، وصحة البيئة المبنية، والصحة البيئية، وصحة سكن العمال، ومكافحة التبغ، ومكافحة آفات الصحة العامة، ودفن الموتى. وتلغي المادة (59) أي نص في تشريع آخر بالقدر الذي يتعارض فيه مع أحكامه.
من المسؤول عن المباني بموجب القانون
يستخدم القانون مصطلح الجهة المسؤولة للدلالة على بلدية دبي أو هيئة دبي للبيئة والتغير المناخي، بحسب الأحوال ووفقاً لاختصاصاتهما القانونية. وفي صحة البيئة المبنية، تجعل المادة (32) الجهة المسؤولة السلطة المختصة في الإمارة بكل ما يتعلق بصحة البيئة المبنية.
ومن مهامها وضع الاشتراطات البيئية والصحية للبيئة المبنية، بما فيها مواد البناء وجودة المياه والهواء الداخلي وشبكات المياه والخزانات وأحواض السباحة والنوافير والمجاري المائية المغلقة وشبكات الصرف الصحي وطرق معالجتها والمستويات المسموح بها للضوضاء والإضاءة، وفحص الأنظمة والمعدات والمواد واختبارها ومعايرتها وتقييمها، ووضع ضوابط الصيانة الدورية، والتفتيش على المباني والعاملين فيها، وجمع العينات بما في ذلك الجمع المفاجئ، والتحقيق في الشكاوى، واتخاذ ما يلزم لحماية صحة البيئة المبنية.
ما الذي يُعد بيئة مبنية
يعرّف القانون البيئة المبنية تعريفاً واسعاً بأنها البيئة المشيدة لجميع الأغراض، باستثناء الأغراض الصناعية، المتعلقة بسكن الإنسان وحياته، سواء للعمل أو العبادة أو الرعاية الصحية أو النقل أو الترفيه أو أغراض مشابهة. وتشمل دون حصر المباني والطرق والجسور والأنفاق وشبكات الكهرباء والمياه بما فيها خزانات المياه، وأنظمة نقل النفايات والتخلص منها، وشبكات الصرف الصحي وغيرها من العناصر المشيدة.
ويُعرّف المالك بأنه الشخص أو ممثله القانوني الذي يملك البيئة المبنية أو أي جزء منها أو يملك السيطرة الفعلية عليها. وعملياً، قد يشمل ذلك المؤجر أو مالك المبنى أو جمعية الملاك أو من يملك السيطرة الفعلية على المكان، بحسب الحالة.
التزامات المالك: شبكات المياه والخزانات
تعدد المادة (33) ستة عشر التزاماً على المالكين في مجال صحة البيئة المبنية. وأولها الالتزام بالاشتراطات والمعايير البيئية والصحية التي تعتمدها الجهة المسؤولة، بما فيها ما يتعلق بمواد البناء وجودة الهواء الداخلي وشبكات المياه والخزانات وأحواض السباحة والنوافير والمجاري المائية المغلقة وشبكات الصرف الصحي وطرق معالجتها والمستويات المسموح بها للضوضاء والإضاءة.
ويُلزم الالتزام الثاني المالكين بإجراء تحليل عينات المياه، وعينات وقياسات جودة الهواء الداخلي، وفق الاشتراطات والمعايير التي تعتمدها الجهة المسؤولة. وبالنسبة إلى مالكي المباني، يعني ذلك أن نظافة خزانات المياه وفحص المياه ليسا ممارسة جيدة فقط، بل جزء من واجب قانوني، تماشياً مع المعايير التي تطبقها بلدية دبي.
التزامات المالك: الهواء الداخلي والتهوية
تُلزم المادة (33) المالكين بضمان ألا تتجاوز مستويات جودة الهواء الداخلي الحدود غير المقبولة والسعي إلى الحفاظ عليها وفق معايير الجهة المسؤولة، وضمان تهوية الهواء الداخلي وفق هذه المعايير، وتوفير الوسائل المناسبة لتصريف الانبعاثات الغازية والأبخرة الملوثة للهواء والحرارة الناتجة عن الأنشطة والمرافق في المبنى.
كما يجب على المالكين توفير الأدوات والمعدات والأنظمة والتقنيات اللازمة لضمان صحة البيئة المبنية، بما فيها أجهزة قياس جودة المياه وجودة الهواء الداخلي، وعدم استخدام مواد قد تلوث انبعاثاتها البيئة المبنية بشكل يضر بصحة الإنسان. لذلك تقع أنظمة التكييف والتهوية والشفط ومجاري الهواء في قلب الامتثال.
التزامات المالك: التنظيف والصيانة والاستجابة
يجب على المالكين القيام بالتنظيف والتطهير بشكل مستمر داخل البيئة المبنية ومحيطها، والاستجابة الفورية لأي مخاطر أو مشكلات صحية فيها، واستخدام المبنى وتشغيله بما يضمن صحة البيئة المبنية، وإجراء الصيانة الدورية بحيث يستمر المبنى في استيفاء الاشتراطات البيئية والصحية المعتمدة.
كما يجب عليهم عدم ممارسة أي نشاط قد يضر بالصحة العامة أو البيئة المحيطة، والالتزام بالشروط الصحية والفنية والتنظيمية التي تحددها الجهة المسؤولة، وضمان إتمام العاملين لديهم في المبنى لبرامج التدريب والتأهيل الفني المعتمدة، والالتزام بشروط الجهات المعنية بما فيها مؤسسة دبي لخدمات الإسعاف، وأي التزامات أخرى تحددها تلك الجهات.
الإسعافات الأولية في البيئة المبنية
تكلف المادة (32) مؤسسة دبي لخدمات الإسعاف بوضع المعايير والإجراءات الواجب اتباعها لتقديم خدمات الإسعافات الأولية في البيئة المبنية، وتحديد مسؤوليات المالكين والشاغلين والزوار في المواقع والمرافق التي تتكون منها هذه البيئة، بما يضمن سلامتهم.
لذلك يجب أن يتوقع المالكون أن تحدد هذه الجهة متطلبات الإسعافات الأولية، وتُلزمهم المادة (33) بالالتزام بشروطها ومتطلباتها. والحفاظ على وسائل إسعاف أولي متاحة ومصانة خطوة معقولة إلى حين تطبيق هذه التفاصيل.
أنشطة الصحة البيئية تحتاج إلى تصريح
تنص المادة (35) على أنه لا يجوز لأي شخص مزاولة نشاط متعلق بالصحة البيئية في الإمارة دون الحصول أولاً على تصريح الصحة البيئية، الذي يصدر وفق الشروط والإجراءات المحددة بقرارات المدير العام للجهة المسؤولة. وتحدد الجهة المسؤولة الأنشطة التي تتطلب هذا التصريح، وتضع اشتراطات المقرات والمتطلبات الفنية للتشغيل والعاملين ومتطلبات النظافة العامة والسجلات ومدد حفظها، وتفتش على المنشآت المصرح لها وتقيمها.
وبموجب المادة (36)، يجب على منشآت الصحة البيئية الالتزام بالقانون وبتصريحها، واستيفاء المتطلبات الفنية بما فيها المتعلقة بعامليها، وتوجيه الزوار لاتباع الإرشادات الصحية، والقيام بالتنظيف العام والتطهير والتعقيم بما في ذلك فرز النفايات والتخلص منها، والاحتفاظ بالسجلات وإتاحتها، وتدريب عامليها، وتقديم البيانات والتعاون مع المفتشين. ويجب على المالكين الذين يتعاقدون مع شركات خدمات التحقق مما إذا كانت الخدمة المطلوبة تقع ضمن نشاط مصرح به.
سكن العمال: دور الجهة المسؤولة
يتناول الفصل الخامس عشر سكن العمال، المعرّف بأنه مبنى، بما فيه مرافق الخدمة الملحقة به، مخصص لسكن العمال. وبموجب المادة (37)، تضع الجهة المسؤولة الاشتراطات البيئية والصحية للسكن، بما فيها مواد البناء وجودة الهواء الداخلي وشبكات المياه والصرف الصحي والضوضاء والإضاءة، وتفحص الأنظمة والمعدات وتختبرها وتقيمها، وتضع ضوابط الصيانة الدورية، وتجمع العينات من شبكات المياه والهواء الداخلي.
كما تصدر موافقات إشغال سكن العمال بعد التفتيش على السكن ومرافقه، وتحدد الأنشطة التي تتطلب تصريح صحة سكن العمال وتصدر هذه التصاريح، وتضع المتطلبات الفنية ومتطلبات النظافة، وتحدد السجلات ومدد حفظها، وتقيم السكن وفق معاييرها، وتتخذ الإجراءات اللازمة لتوفيق أوضاع السكن غير المطابق. وتضع مؤسسة دبي لخدمات الإسعاف متطلبات محطات الإسعاف والاستجابة للطوارئ في سكن العمال.
سكن العمال: التزامات المالك
تُلزم المادة (38) مالك سكن العمال بالالتزام باشتراطات الجهة المسؤولة البيئية والصحية، بما فيها مواد البناء وجودة الهواء الداخلي وشبكات المياه والخزانات والصرف الصحي ومعالجته ومستويات الضوضاء والإضاءة، وبفحص عينات المياه، وبتشغيل السكن بما يحافظ على صحته، وبضمان التنظيف والتطهير المستمرين داخله ومحيطه، بما في ذلك إلقاء النفايات والتخلص منها في الأماكن المخصصة.
كما يجب على المالك تجنب المواد التي قد تضر انبعاثاتها بصحة العمال، والحفاظ على جودة الهواء الداخلي ضمن المستويات المحددة، وضمان التهوية، وتوفير وسائل تصريف الانبعاثات والحرارة، وإجراء الصيانة الدورية، وتجنب الأنشطة الضارة، والالتزام بشروط الجهة المسؤولة، وتوفير الأدوات والمعدات بما فيها أجهزة مراقبة جودة الهواء الداخلي، وضمان تدريب العاملين وفق البرامج المعتمدة.
الشركات التي تشغل سكن العمال
تضيف المادة (39) التزامات على الشركات التي تشغل سكن العمال. فيجب عليها الالتزام بالقانون والقرارات وشروط تصريحها، واستيفاء المتطلبات الفنية بما فيها المتعلقة بعامليها، وتوجيه الزوار لاتباع الإرشادات الصحية، والقيام بالتنظيف العام والتطهير والتعقيم بما في ذلك التخلص من النفايات وفق معايير الجهة المسؤولة، والاحتفاظ بالسجلات وإدارتها وإتاحتها، وتدريب العاملين، وتقديم البيانات والتعاون مع المفتشين.
وعملياً، تتوزع المسؤوليات الصحية في سكن العمال بين مالك المبنى والشركة التي تشغله. لذلك يجب أن تحدد الاتفاقات بينهما بوضوح من يصون خزانات المياه وأنظمة الهواء، ومن ينظف ويطهر، ومن يدير النفايات، ومن يحتفظ بأي سجلات.
مكافحة الآفات: لا نشاط دون تصريح
ينظم الفصل السابع عشر مكافحة آفات الصحة العامة. وتنص المادة (41) على أنه لا يجوز لأي شخص مزاولة أي نشاط متعلق بمكافحة آفات الصحة العامة في الإمارة، بما في ذلك تداول المبيدات على امتداد سلسلة المنتج، دون الحصول أولاً على تصريح مكافحة آفات الصحة العامة، الذي يصدر وفق المتطلبات والإجراءات المحددة بقرار من المدير العام للجهة المسؤولة.
وتُعرّف آفات الصحة العامة بأنها الكائنات التي قد تضر الإنسان أو الحيوان، أو تعمل كنواقل أو عوائل أو ناقلات لمسببات الأمراض، أو تسبب إزعاجاً للإنسان أو ضرراً بممتلكاته. وبالنسبة إلى المالكين، القاعدة العملية بسيطة: مكافحة الآفات في دبي يجب أن تنفذها الجهة المسؤولة أو منشأة مكافحة آفات صحة عامة مصرح لها.
ما الذي تتحكم فيه الجهة المسؤولة في مكافحة الآفات
تمنح المادة (42) الجهة المسؤولة صلاحيات واسعة: تقديم خدمات المكافحة المتكاملة بالطرق البيئية والكيميائية والبيولوجية والميكانيكية والفيزيائية أو غيرها، وتحديد الأنشطة التي تتطلب تصاريح، وإصدار التصاريح بما فيها تصاريح تبخير المواد والمنتجات ومكافحة النمل الأبيض وتصاريح العاملين، ووضع اشتراطات مقرات المنشآت، وتسجيل المبيدات، ووضع متطلبات تخزين عبوات المبيدات ونقلها والتخلص منها، واعتماد منشآت المكافحة والعاملين فيها.
كما تختبر المبيدات، وتحدد السجلات ومدد حفظها، وتفتش على المنشآت والعاملين، وتصدر تصاريح بيع المبيدات الجاهزة للاستخدام في منافذ البيع، وتتخذ الإجراءات الوقائية بما فيها التحفظ على البضائع المصابة وإغلاق المخازن إلى حين معالجتها، وتتحفظ على المعدات المستخدمة في المخالفات أو تتلفها، وتحقق في الشكاوى. وتنسق مع هيئة الصحة بدبي بشأن الأمراض التي تنقلها الآفات إلى الإنسان.
ما يجب على شركات مكافحة الآفات فعله
بموجب المادة (43)، يجب على منشأة مكافحة آفات الصحة العامة الالتزام بالقانون وبتصريحها، واستخدام مبيدات مسجلة لدى الجهة المعنية في الدولة وفق التشريعات وتعليمات الشركة المصنعة، والاحتفاظ بقائمة المبيدات المستخدمة مع شهادات تسجيلها، والالتزام بالمتطلبات المتعلقة بعامليها وبتخزين عبوات المبيدات ونقلها والتخلص منها.
ويجب عليها الحفاظ على نظافة مقراتها وصيانتها، والاحتفاظ بالسجلات وإتاحتها، والتخلص الآمن من المبيدات المنتهية أو المحظورة أو غير المصرح بها ومن العبوات الفارغة، واتباع إجراءات حماية الصحة العامة في مقراتها وفي المواقع التي تعمل فيها، وعدم تداول المبيدات في عبوات أو ألوان أو أشكال قد توحي بأنها غذاء أو منتجات استهلاكية، ونقل المبيدات بأمان يمنع انسكابها، وتأهيل عامليها وتقييمهم، واتباع المعايير الفنية للعمليات الميدانية، واستخدام المواد والمعدات المعتمدة، وتطبيق التدابير الوقائية، والتعاون مع المفتشين.
المالكون والمقاولون مسؤولون عن الآفات
تحدد المادة (44) المسؤولية بوضوح. فالمقاول مسؤول طوال أعمال الإنشاء عن مكافحة آفات الصحة العامة، ومنع انتشار الآفات في مواقع البناء، وضمان بقاء هذه المواقع خالية من الآفات في جميع الأوقات.
والمالك مسؤول عن مكافحة آفات الصحة العامة في البيئة المبنية ومحيطها، واتخاذ جميع الإجراءات اللازمة لإبقاء المبنى ومرافقه وملحقاته خالية منها، وإخطار الجهة المسؤولة عند اكتشاف أي آفات وبالإجراءات المتخذة، والتعاقد إما مع الجهة المسؤولة أو مع منشأة مكافحة آفات صحة عامة لمكافحة الإصابة. وبهذا تصبح مكافحة الآفات واجباً قانونياً على المالك لا خدمة اختيارية.
ماذا يعني إخطار الجهة المسؤولة عملياً
واجب إخطار الجهة المسؤولة عند اكتشاف الآفات وبالإجراءات المتخذة من أكثر التغييرات العملية أثراً على المالكين والمديرين. فهو يعني أن مشكلة الآفات يجب أن تطلق إجراءين: التعاقد مع منشأة مكافحة مصرح لها أو مع الجهة المسؤولة، وإبلاغ الجهة وفق إجراءاتها.
والاحتفاظ بسجل لكل اكتشاف، بتاريخه ونوع الآفة والشركة المتعاقد معها والمعالجة المنفذة وزيارات المتابعة، يجعل الإخطار بسيطاً ويُظهر أن المالك تصرف. ويجب على المالكين التحقق من قنوات بلدية دبي لمعرفة طريقة تقديم الإخطارات.
اختيار شركة مكافحة الآفات بموجب القانون
بما أن المنشآت المصرح لها فقط يحق لها مكافحة آفات الصحة العامة، فإن السؤال الأول لأي شركة هو ما إذا كانت تحمل تصريح مكافحة آفات صحة عامة سارياً للنشاط المطلوب، وما إذا كان الفنيون الذين سيعملون في الموقع مصرحاً لهم أو معتمدين كما تشترط الجهة. وفي مكافحة النمل الأبيض أو التبخير، اسأل تحديداً عن تصاريح هذين النشاطين.
واسأل عن المبيدات التي ستُستخدم، وهل هي مسجلة في الدولة، واطلب القائمة وشهادات التسجيل التي يُلزم القانون الشركة بالاحتفاظ بها. واسأل كيف ستحمي الشركة السكان والأطفال والحيوانات الأليفة أثناء المعالجة، وكيف ستنقل العبوات وتتخلص منها، وما السجلات والتقارير التي ستقدمها بعد كل زيارة.
المبيدات الجاهزة للاستخدام والسكان
يتعامل القانون مع المبيدات الجاهزة للاستخدام، وهي المنتجات المخصصة للاستخدام الفوري في مكافحة آفات الصحة العامة الموجودة حصراً في المساكن دون حاجة إلى تخفيف أو خلط من المستخدم، بشكل منفصل. فتداولها وبيعها في منافذ البيع يتطلب تصريحاً من الجهة المسؤولة، التي تراقبها أيضاً في منافذ البيع.
وبالنسبة إلى السكان، فإن المنتجات المشتراة من المتاجر مخصصة لاستخدام محدود في منازلهم ويجب استخدامها وفق تعليمات الملصق تماماً. ولا تغني عن مسؤولية المالك عن مكافحة الآفات في المبنى أو عن المعالجة المهنية من منشأة مصرح لها عند وجود إصابة.
أحواض السباحة والنوافير والمجاري المائية المغلقة
يذكر فصل البيئة المبنية أحواض السباحة والنوافير والمجاري المائية المغلقة ضمن العناصر التي تضع لها الجهة المسؤولة اشتراطات ويجب على المالكين الالتزام بها. وتشترك هذه العناصر في مخاطر صحية: فالمياه التي لا تُصفى ولا تُطهر ولا تُدور بشكل صحيح قد تصبح مصدراً للأمراض، والمياه الراكدة قد تصبح مكاناً لتكاثر الآفات.
لذلك يجب على مالكي المباني والمجتمعات التي فيها مسابح ومعالم مائية الاحتفاظ بسجلات معالجة المياه وفحصها وصيانتها، وإدراج هذه المعالم في برامج مكافحة الآفات. وحيث ينطبق قانون السلامة العامة في دبي أيضاً على المسابح، فإن القانونين معاً يغطيان الجوانب الصحية وجوانب السلامة.
الصرف الصحي والمصارف والنفايات
شبكات الصرف الصحي وطرق معالجتها جزء من اشتراطات البيئة المبنية، ويجب على المالكين الالتزام بالمعايير المتعلقة بها. والمصارف المسدودة أو المسربة، ومصائد الشحوم الفائضة، وغرف التفتيش التالفة، ومناطق النفايات سيئة الإدارة، من المصادر الشائعة للروائح والتلوث والآفات في مباني دبي.
ويُلزم مالكو سكن العمال تحديداً بإلقاء النفايات والتخلص منها في الأماكن المخصصة، وتُلزم منشآت الصحة البيئية بفرز جميع أنواع النفايات والتخلص منها وفق معايير الجهة المسؤولة. وصيانة المصارف بانتظام وتنظيف مصائد الشحوم وتنظيم غرف النفايات يدعم النظافة ومكافحة الآفات معاً.
الضوضاء والإضاءة كمتطلبات صحية
يدرج القانون المستويات المسموح بها للضوضاء والإضاءة ضمن الاشتراطات البيئية والصحية للبيئة المبنية ولسكن العمال. وهذا يضع خدمات المبنى مثل المضخات والمولدات والمبردات ووحدات مناولة الهواء، وإضاءة المناطق المشتركة، ضمن نطاق الامتثال الصحي.
والصيانة التي تقلل الاهتزاز والضوضاء من المعدات، والإضاءة التي تبقي الممرات والسلالم والمناطق المشتركة مضاءة بشكل كافٍ، تدعم الراحة والامتثال معاً. وحيث تحدد الجهة المسؤولة حدوداً معينة، قد تكون القياسات لازمة لإثبات المطابقة.
العقوبات والتدابير الإضافية
تحدد المادة (49) غرامة لا تقل عن 500 درهم ولا تزيد على 1,000,000 درهم لمخالفة القانون أو القرارات الصادرة بموجبه، مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد في تشريع آخر. وتُحدد الأفعال التي تشكل مخالفات وغراماتها بقرارات من رئيس المجلس التنفيذي، وتُضاعف الغرامة عند تكرار المخالفة خلال سنة واحدة بما لا يزيد على 2,000,000 درهم.
وإضافة إلى الغرامة، يجوز للجهة المعنية إيقاف نشاط المخالف مدة لا تزيد على ستة أشهر، وإغلاق المرافق التي تُمارس فيها أنشطة الصحة العامة مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر، وإتلاف الأغذية والمنتجات المخالفة أو التحفظ عليها أو سحبها أو إعادة تصديرها، وحجز المركبات المخالفة، وإلغاء التصاريح والموافقات والشهادات.
إزالة الضرر ورسوم العشرين في المئة
بموجب المادة (50)، يلتزم المخالف الذي يتسبب بفعله أو إهماله في ضرر بالصحة العامة بإزالة الضرر أو دفع التعويض خلال المدة التي تحددها الجهة المعنية. فإذا لم يفعل، جاز للجهة إزالة الضرر وإعادة الحال إلى ما كانت عليه على نفقة المخالف، مضافاً إليها 20 في المئة من التكاليف كمصاريف إدارية، ويكون تقديرها لهذه التكاليف نهائياً.
وبالنسبة إلى المالكين، يعني ذلك أن تجاهل مشكلة في المياه أو الهواء أو الآفات قد لا يؤدي إلى غرامة فقط، بل إلى قيام الجهة بالعمل وتحميل كلفته مع رسوم إضافية. والتصرف المبكر وتوثيقه هو الطريق الأرخص.
التظلم والضبطية القضائية
تمنح المادة (51) موظفي الجهات المعنية المسمين بقرار، ومن تفوضهم هذه الجهات، صفة الضبطية القضائية لإثبات المخالفات وتحرير محاضرها والاستعانة بالشرطة عند الحاجة. وتسمح المادة (52) لكل ذي مصلحة بالتظلم خطياً إلى المسؤول في الجهة المعنية خلال خمسة عشر يوماً من إخطاره بالقرار أو الإجراء أو التدبير.
ويُبت في التظلم خلال ثلاثين يوماً من قبل لجنة تُشكل لهذا الغرض، ويكون قرارها نهائياً. لذلك يجب على المالكين الذين يتلقون مخالفة التصرف بسرعة وجمع سجلاتهم وتقديم أي تظلم خلال مهلة الخمسة عشر يوماً.
الجدول الزمني لجداول الغرامات
تعتمد المخالفات المحددة ومبالغ الغرامات على جداول تصدر بموجب القانون. وقد مدد القرار رقم (15) لسنة 2026، الصادر في 17 يونيو 2026، المهلة المحددة لاستكمال صياغة جداول الرسوم والمخالفات والغرامات الخاصة بالقانون واعتمادها، كما حددها القرار رقم (35) لسنة 2025، ستة أشهر إضافية تبدأ في 1 يوليو 2026 وتنتهي في 31 ديسمبر 2026، وعُمل به اعتباراً من 1 يوليو 2026.
وإلى حين اعتماد هذه الجداول ونشرها، يجب على المالكين التعامل مع الالتزامات على أنها ملزمة والاستعداد الآن، لأن واجبات القانون تحدد أصلاً ما هو متوقع. وعندما تصدر الجداول ستُظهر المبالغ المرتبطة بكل مخالفة.
كيف ينسجم القانون مع قواعد دبي الأخرى
يقف قانون الصحة العامة إلى جانب تشريعات وإرشادات أخرى في دبي. فالإرشادات الفنية لبلدية دبي في مواضيع مثل جودة الهواء الداخلي والتحكم في الليجيونيلا تحدد معايير تفصيلية يتبعها المالكون أصلاً، وقانون السلامة العامة لسنة 2026 يضيف متطلبات سلامة للمنازل والمباني والمسابح. ويمنح قانون الصحة العامة الجهة المسؤولة صلاحية وضع المعايير الصحية وتطبيقها في هذه المجالات.
وعملياً، يستفيد المالكون من التعامل مع كل ذلك كبرنامج صيانة واحد: شبكات المياه والخزانات، وأنظمة الهواء، والمسابح، والصرف، ومكافحة الآفات، والتنظيف، والسجلات، تُدار معاً بمسؤوليات واضحة ونتائج موثقة.
خزانات المياه: تحويل الواجب إلى روتين
يذكر القانون شبكات المياه والخزانات ضمن العناصر التي يجب على المالكين إبقاؤها وفق معايير الجهة المسؤولة، ويشترط أخذ عينات المياه وفق هذه المعايير. وتحدد الإرشادات الفنية لبلدية دبي أصلاً روتينات عملية لكثير من المباني، فإرشادات التحكم في الليجيونيلا مثلاً تطلب من المباني التي تشملها تنظيف خزانات تخزين المياه وتطهيرها مرتين في السنة على الأقل وفحصها شهرياً على الأقل.
والروتين العملي يجمع بين التنظيف والتطهير المخططين على يد شركة مؤهلة، والفحص البصري المنتظم للأغطية وفتحات التهوية والفائض، وأخذ عينات المياه حيث يُشترط، وملف يحفظ الشهادات والتقارير ونتائج الفحوص. وعندما تأخذ الجهة عينات، دورية أو مفاجئة، يُظهر هذا الملف أن المالك أبقى النظام تحت السيطرة.
الهواء الداخلي: خطوات عملية للمالكين
يُلزم القانون المالكين بإبقاء جودة الهواء الداخلي ضمن الحدود المقبولة، وضمان التهوية وفق معايير الجهة المسؤولة، وتصريف الانبعاثات والحرارة، وتوفير أجهزة قياس جودة الهواء الداخلي حيث يلزم. وفي مباني دبي، تتحول هذه الواجبات إلى صيانة أنظمة التكييف والهواء النقي والشفط.
ومن الخطوات العملية تنظيف الفلاتر أو استبدالها في موعدها، وتنظيف الملفات وأحواض التصريف ومجاري الهواء، والتأكد من أن وحدات الهواء النقي تعطي الهواء الذي صُممت له، والحفاظ على عمل أنظمة الشفط في المواقف والمطابخ ودورات المياه، وقياس الهواء الداخلي حيث تشترط المعايير. وتحدد إرشادات جودة الهواء الداخلي لبلدية دبي الحدود والفترات التفصيلية التي يستطيع المالكون اتباعها.
المكافحة المتكاملة للآفات في المباني
يصف القانون خدمات المكافحة التي تقدمها الجهة المسؤولة بأنها متكاملة، تستخدم الطرق البيئية والكيميائية والبيولوجية والميكانيكية والفيزيائية وغيرها. والنهج نفسه يصلح لمالكي المباني: فالمبيدات أداة واحدة فقط، وكثير من الإصابات يُمنع بإزالة ما تحتاجه الآفات للبقاء.
وعملياً، يعني ذلك سد الفجوات حول الأنابيب والأبواب، والحفاظ على نظافة غرف النفايات وإغلاقها، وإصلاح التسربات وإزالة المياه الراكدة، وصيانة المصارف ومصائد الشحوم، وحماية البضائع المخزنة، وجدولة الفحوص لاكتشاف المشكلات مبكراً. ثم تستطيع منشأة المكافحة المصرح لها الجمع بين هذه التدابير والمعالجة الموجهة عند الحاجة.
النمل الأبيض والتبخير والمعالجات المتخصصة
يشير القانون تحديداً إلى تصاريح تبخير المواد والمنتجات وتصاريح مكافحة النمل الأبيض، ويُلزم منشآت المكافحة بتنفيذ مكافحة النمل الأبيض وآفات الحبوب المخزنة باستخدام المبيدات المناسبة وفق تعليمات الجهة المسؤولة. وهذه أنشطة متخصصة لها متطلبات تصاريح خاصة بها.
ويجب على مالكي الفلل ذات الهياكل أو الأبواب أو الخزائن الخشبية أو المزروعات القريبة من المبنى، وعلى مالكي المستودعات والمخازن، أن يسألوا أي مزود تحديداً عما إذا كان يحمل تصاريح هذه الأنشطة قبل الاتفاق على المعالجة. كما أن سجلات معالجة النمل الأبيض مفيدة عند بيع العقار أو تأجيره.
تدريب العاملين في المبنى
يُلزم فصلا البيئة المبنية وسكن العمال المالكين بضمان إتمام العاملين لديهم في المبنى لبرامج التدريب والتأهيل الفني التي تعتمدها الجهة المسؤولة، وعلى منشآت الصحة البيئية والشركات التي تشغل سكن العمال التزامات مشابهة.
وبالنسبة إلى مالكي المباني ومديري المرافق، يعني ذلك تدريب فرق الصيانة والتنظيف والتشغيل على إجراءات النظافة والتنظيف والتطهير والإبلاغ المتعلقة بأدوارهم، والاحتفاظ بسجلات هذا التدريب. كما يساعد التدريب العاملين على التعرف مبكراً على علامات مشكلات المياه أو الهواء أو الآفات والإبلاغ عنها بسرعة.
السجلات والتفتيش
تحدد الجهة المسؤولة السجلات التي يجب على منشآت الصحة البيئية وسكن العمال ومنشآت مكافحة الآفات الاحتفاظ بها ومدد حفظها، ويجب على هذه المنشآت إتاحتها للمفتشين عند الطلب. أما مالكو المباني فيُلزمون بأخذ العينات والصيانة، وهي أعمال تُنتج سجلات بطبيعتها.
وتستطيع الجهة أخذ عينات دورية أو مفاجئة، والتفتيش على المباني والعاملين، وتلقي الشكاوى والتحقيق فيها. والمالكون الذين يحتفظون بشهادات تنظيف الخزانات، ونتائج فحوص المياه والهواء، وتقارير الصيانة، وسجلات مكافحة الآفات، والإخطارات، وسجلات التدريب في ملف واحد منظم، هم الأكثر استعداداً عند وصول المفتشين.
التعهيد والتخفيف والقرارات التنفيذية
تسمح المادة (54) للجهة المعنية بأن تعهد بأي من مهامها وصلاحياتها بموجب القانون إلى جهة عامة أو خاصة بموجب اتفاقية تحدد حقوق الطرفين والتزاماتهما. وتسمح المادة (57) للمدير العام للجهة المسؤولة أو لمدير عام هيئة الصحة بدبي، كل في حدود اختصاصه ووفق الضوابط التي يعتمدها، بوقف أو تخفيف بعض المتطلبات حيث تقتضي المصلحة العامة، بشرط ألا يمس ذلك الصحة العامة.
وتنص المادة (58) على أن المسؤولين في الجهات المعنية، كل في حدود اختصاصه، يصدرون القرارات اللازمة لتنفيذ القانون، باستثناء القرارات التي يختص بها رئيس المجلس التنفيذي، وتُنشر في الجريدة الرسمية. ويجب على المالكين متابعة هذه القرارات عند صدورها، لأنها ستحدد كثيراً من المعايير التفصيلية خلف الواجبات العامة في القانون.
مالكو الفلل: ما يعنيه القانون في المنزل
تُعرّف البيئة المبنية بأنها تشمل المباني المشيدة لسكن الإنسان وحياته، والمالك هو من يملكها أو يملك السيطرة الفعلية عليها. لذلك فالفيلا جزء من البيئة المبنية، ويتحمل مالكها فئات الواجبات نفسها: شبكات المياه والخزانات، والهواء الداخلي والتهوية، والتنظيف والتطهير، والصيانة الدورية، ومكافحة الآفات في الفيلا ومحيطها.
وبالنسبة إلى معظم مالكي الفلل، فإن الوفاء بهذه الواجبات يعني روتين صيانة معقولاً: تنظيف الخزانات وتطهيرها في موعدها، وصيانة التكييف ومجاري الهواء، والحفاظ على المصارف ومصائد الحدائق مفتوحة، وإدارة الحديقة لتجنب المياه الراكدة، وترتيب مكافحة الآفات مع شركة مصرح لها مع حفظ سجلات كل زيارة. وإذا اكتُشفت آفات، فالمالك مسؤول عن التصرف وإخطار الجهة المسؤولة.
جمعيات الملاك والمباني المشتركة
في المباني متعددة الملاك، تعتمد الإجابة عن سؤال من هو المالك لواجب معين على من يملك الجزء المعني أو يملك السيطرة الفعلية عليه. فالمناطق المشتركة وخزانات المياه المشتركة وأنظمة الهواء المركزية والصرف والمسابح وغرف النفايات تكون عادة تحت سيطرة جمعية الملاك أو شركة إدارتها، بينما يسيطر على الوحدات الفردية ملاكها أو شاغلوها.
ويجب أن تحدد اتفاقيات الإدارة وقواعد المبنى من يصون أي أنظمة، ومن يرتب مكافحة الآفات في المناطق المشتركة والوحدات، وكيف يبلغ السكان عن المشكلات، ومن يخطر الجهة. وبرنامج مكافحة الآفات على مستوى المبنى كله أكثر فعالية عادة من المعالجة وحدة وحدة، لأن الآفات تتنقل عبر المناور والمصارف والمساحات المشتركة.
المكاتب والفنادق والمراكز التجارية والمباني الكبيرة
تشمل البيئة المبنية المباني المستخدمة للعمل والترفيه والرعاية الصحية وغيرها، لا المنازل فقط. وفي المباني التجارية الكبيرة، تكون شبكات المياه وأنظمة مناولة الهواء والمطابخ والمواقف ومناطق النفايات أكبر وأعقد، وتطال عواقب أي خلل عدداً أكبر من الناس.
ويجب على مالكي المباني الكبيرة ومديري مرافقها توقع عينات أكثر تكراراً، وسجلات صيانة أكثر تفصيلاً، واهتماماً أكبر من المفتشين. ودمج المياه والهواء والصرف والتنظيف ومكافحة الآفات في برنامج صيانة مخطط واحد، بمسؤوليات واضحة بين المالك والمشغل والمستأجرين، يجعل الامتثال قابلاً للإدارة.
الاستجابة لشكوى آفات من مستأجر
عندما يبلغ مستأجر عن آفات، تعطي واجبات المالك بموجب المادة (44) تسلسلاً واضحاً. أولاً، افحص المشكلة وتأكد منها ومن مصدرها المحتمل. ثانياً، تعاقد مع منشأة مكافحة آفات صحة عامة مصرح لها، أو مع الجهة المسؤولة، لمعالجتها. ثالثاً، أخطر الجهة المسؤولة بالاكتشاف والإجراءات المتخذة وفق إجراءاتها.
ثم تابع: تأكد من نجاح المعالجة، وأصلح الأسباب مثل التسربات أو الفجوات أو مشكلات النفايات، وسجل كل خطوة بتواريخها وتقاريرها. وإبلاغ المستأجر بما أُنجز وبما يستطيع فعله للمساعدة، مثل حفظ الطعام في عبوات مغلقة والإبلاغ عن أي مشاهدات جديدة، يجعل المعالجة أكثر فعالية ويقلل الخلافات.
فجوات شائعة في المباني
عند مراجعة المباني مقارنة بواجبات الصحة العامة، تظهر فجوات متشابهة. فقد لا تكون لخزانات المياه شهادة تنظيف حديثة أو نتائج فحص، وقد تكون الأغطية وفتحات التهوية تالفة، وقد لا يعرف أحد متى فُحص الخزان آخر مرة. وقد تكون فلاتر أنظمة الهواء متسخة وأحواض التصريف مسدودة ووحدات الهواء النقي لم تعد تعطي تدفقها التصميمي، وقد يكون الشفط في المواقف أو المطابخ ضعيفاً.
وكثيراً ما تُعالج الآفات فقط عند شكوى المستأجرين، دون برنامج منتظم أو سجلات أو إخطار للجهة. وتُهمل المصارف ومصائد الشحوم وغرف النفايات غالباً حتى تظهر الروائح أو الآفات. وكل من هذه الفجوات يسهل سدها ببرنامج مخطط وسجلات جيدة.
تقويم سنوي للصيانة الصحية
التقويم البسيط يبقي الواجبات تحت السيطرة. شهرياً: افحص خزانات المياه حيث تشترط إرشادات بلدية دبي ذلك، وافحص غرف النفايات والمصارف ومصائد الشحوم، وراجع تقارير نشاط الآفات، ونظّف فلاتر التكييف أو افحصها في المناطق المزدحمة. وفصلياً: صيانة أعمق للتكييف تشمل الملفات وأحواض التصريف، ومراجعة شكاوى الهواء الداخلي، وتدقيق سجلات التنظيف والتطهير.
ومرتين في السنة: نظّف خزانات المياه وطهرها كما هو مطلوب للمباني المشمولة، وراجع برنامج مكافحة الآفات مع الشركة المصرح لها. وسنوياً: راجع البرنامج كله مقارنة بأي قرارات جديدة من الجهة المسؤولة، وجدد تدريب العاملين، وتأكد من سريان كل التصاريح والعقود والشهادات. وعدّل التكرار حسب استخدام المبنى والمعايير المنطبقة عليه.
المطاعم والمطابخ داخل المباني
تواجه المباني التي فيها مطاعم أو مقاهٍ أو مطابخ مشتركة مخاطر خاصة في البيئة المبنية: دهون في المصارف، ومصائد شحوم محملة أكثر من طاقتها، وشفط مطابخ يسحب الحرارة والأبخرة إلى المساحات المجاورة، ونفايات طعام تجذب الآفات، وشبكات مياه تخدم مخارج عالية الطلب. وتنطبق واجبات القانون المتعلقة بالصرف الصحي وتصريف الانبعاثات والحرارة والتنظيف والتطهير ومكافحة الآفات كلها على المبنى المحيط بهذه المطابخ.
ويجب على المالكين ومديري المرافق التنسيق مع المستأجرين المشغلين للمطابخ بشأن تنظيف مصائد الشحوم وصيانة الشفط وتخزين النفايات وجمعها ومكافحة الآفات المشتركة، والاحتفاظ بسجلات من الطرفين. فالمشكلات في مطبخ واحد كثيراً ما تؤثر على المبنى كله، والبرامج المشتركة أنجح من الجهود المنفردة.
المباني التي يسكنها أشخاص أكثر عرضة للخطر
تُعرّف البيئة المبنية بأنها تشمل أماكن العمل والعبادة والرعاية الصحية والترفيه إلى جانب المنازل. وحيث تضم المباني أشخاصاً أكثر عرضة لتأثير سوء المياه أو الهواء أو الآفات، مثل كبار السن أو الأطفال الصغار أو المرضى، تكون عواقب أي تقصير أشد.
ويجب على مالكي هذه المباني تطبيق روتينات أدق: فحوص أكثر تكراراً لشبكات المياه والخزانات، واهتمام أكبر بالتهوية وترشيح الهواء، واستجابة فورية لأي مشاهدة للآفات، واختيار دقيق لطرق المكافحة وتوقيتها لحماية الشاغلين. كما تساعد السجلات الجيدة على إثبات أن المالك تصرف بمسؤولية.
الشقق المؤجرة: دور المستأجر ودور المالك
في الشقق المؤجرة، يحدد القانون المالك بأنه من يملك البيئة المبنية أو يملك السيطرة الفعلية عليها، وقد يختلف من يسيطر فعلياً على أجزاء معينة حسب العقد. فالمالك أو جمعية الملاك يسيطران عادة على الخزانات والأنظمة المركزية والمناطق المشتركة، بينما يتحكم المستأجر في الاستخدام اليومي داخل الشقة.
وعملياً، يستطيع المستأجر دعم صحة المبنى بالإبلاغ المبكر عن التسربات والروائح والآفات، والحفاظ على النظافة وتخزين الطعام بشكل سليم، والسماح بدخول فرق الصيانة والمكافحة في مواعيدها. ويجب على المالك الاستجابة بسرعة، وتنفيذ ما يلزم عبر جهات مصرح لها، وتوثيق ذلك. والعقد الواضح بشأن هذه الأدوار يمنع كثيراً من الخلافات.
المجتمعات السكنية: الحدائق والبحيرات والمعالم المائية
يذكر القانون النوافير والمجاري المائية المغلقة ضمن عناصر البيئة المبنية التي تضع لها الجهة المسؤولة اشتراطات. وفي المجتمعات السكنية الكبيرة في دبي، تنتشر البحيرات الصناعية والقنوات والنوافير، وهي إن لم تُصن جيداً قد تصبح أماكن لتكاثر البعوض وغيره من الآفات، ومصدراً للروائح.
لذلك يجب على إدارات المجتمعات إدراج هذه المعالم في برامج الصيانة ومكافحة الآفات، ومراقبة جودة المياه وحركتها، ومعالجة المياه الراكدة في أنظمة الري والحدائق، والاحتفاظ بسجلات منتظمة. فالوقاية في هذه المساحات المشتركة تحمي السكان جميعاً وتقلل الحاجة إلى معالجات واسعة لاحقاً.
أسئلة يطرحها مديرو المرافق
يسأل مديرو المرافق كثيراً عما إذا كان القانون يحدد عدد زيارات مكافحة الآفات المطلوبة سنوياً. والقانون لا يحدد عدداً، بل يُلزم المالك بإبقاء المبنى خالياً من الآفات واتخاذ الإجراءات اللازمة والإخطار عند الاكتشاف، ويترك المعايير التفصيلية للجهة المسؤولة. لذلك يُحدد التكرار مع المنشأة المصرح لها حسب طبيعة المبنى ونشاط الآفات.
ويسألون أيضاً عن مبلغ الغرامة على مخالفة بعينها. والقانون يحدد المدى العام من 500 درهم إلى مليون درهم، ويترك تحديد المخالفات ومبالغها لجداول تصدر بقرارات، وقد مُددت مهلة اعتماد هذه الجداول حتى 31 ديسمبر 2026. لذلك لا يمكن ذكر غرامة مخالفة محددة قبل صدور الجداول.
مواقع البناء وتسليم المباني الجديدة
تنقل المادة (44) مسؤولية مكافحة الآفات بين طرفين بوضوح: المقاول طوال أعمال الإنشاء، والمالك في البيئة المبنية بعد ذلك. ولحظة التسليم هي النقطة التي تنتقل فيها المسؤولية، لذلك يفيد أن تتضمن قائمة التسليم فحصاً للآفات، وسجلات زيارات المكافحة خلال الإنشاء، وتأكيداً بأن المبنى خالٍ من الآفات.
كما يفيد عند التسليم فحص خزانات المياه وتنظيفها وتطهيرها قبل الإشغال، والتأكد من عمل أنظمة التهوية والشفط، ومن نظافة المصارف وخلوها من مخلفات البناء. فبدء تشغيل المبنى بأنظمة نظيفة وسجلات واضحة يجعل الوفاء بواجبات المالك بعد ذلك أسهل بكثير.
كيف تقرأ تقرير شركة مكافحة الآفات
التقرير الجيد من منشأة مكافحة مصرح لها يذكر تاريخ الزيارة، والمناطق التي فُحصت، والآفات التي وُجدت ومستوى نشاطها، والمواد المستخدمة وأماكن استخدامها، والتوصيات للمالك مثل سد الفجوات أو إصلاح التسربات أو تحسين إدارة النفايات، وموعد الزيارة التالية.
وعند قراءة التقرير، انتبه إلى التوصيات المتكررة التي لم تُنفذ، لأنها غالباً سبب عودة الآفات. وتأكد من أن المواد المذكورة من المبيدات المسجلة التي يجب على الشركة الاحتفاظ بقائمتها وشهاداتها. واحفظ التقارير بالترتيب، فهي جزء أساسي من سجلات المالك عند أي تفتيش.
الميزانية والتخطيط للامتثال
يتطلب الامتثال لواجبات الصحة العامة ميزانية منتظمة لا إنفاقاً طارئاً. ومن البنود المعتادة تنظيف الخزانات وتطهيرها، وفحوص المياه والهواء حيث تُشترط، وصيانة أنظمة التكييف والتهوية، وعقود مكافحة الآفات، وتنظيف المصارف ومصائد الشحوم، وتدريب العاملين.
والتخطيط السنوي لهذه البنود، مع هامش للطوارئ، أرخص على المدى الطويل من انتظار المشكلات. فتكلفة إزالة الضرر التي قد تفرضها الجهة المعنية مع رسوم إدارية بنسبة 20 في المئة، إضافة إلى الغرامات المحتملة، تجعل الوقاية الخيار الأكثر اقتصاداً للمالك.
البعوض والمياه الراكدة في دبي
يعرّف القانون آفات الصحة العامة بأنها تشمل الكائنات التي تعمل كنواقل أو عوائل أو ناقلات لمسببات الأمراض، والبعوض من أبرز الأمثلة على ذلك. وفي المباني والفلل، يتكاثر البعوض في أي مياه راكدة: أحواض تصريف المكيفات المسدودة، وصواني تحت أصص النباتات، ومصارف الأسطح المسدودة، وخزانات غير محكمة الإغلاق، وبرك صغيرة في الحدائق بعد الري.
والوقاية تبدأ من إزالة هذه المياه: صيانة أحواض تصريف المكيفات، وتفريغ الأوعية التي تتجمع فيها المياه، وفتح مصارف الأسطح، وإحكام إغلاق الخزانات وشبك فتحات التهوية، وضبط الري حتى لا تبقى مياه على الأرض. وعند ظهور نشاط للبعوض، يتعاقد المالك مع منشأة مكافحة مصرح لها ويخطر الجهة المسؤولة كما يشترط القانون.
القوارض والصراصير في المباني السكنية
القوارض والصراصير من أكثر الآفات شيوعاً في المباني السكنية، وتتنقل غالباً عبر المصارف والمناور وفتحات الأنابيب وغرف النفايات. ولأن القانون يجعل المالك مسؤولاً عن إبقاء المبنى ومرافقه وملحقاته خالية من الآفات، فإن معالجة شقة واحدة دون معالجة المصادر المشتركة نادراً ما تحل المشكلة.
والنهج الفعال يجمع بين معالجة المناطق المشتركة وغرف النفايات والمصارف، وسد نقاط الدخول حول الأنابيب والأبواب، وتنظيم جمع النفايات، وتوعية السكان بتخزين الطعام والتخلص من النفايات بشكل سليم، مع معالجة الوحدات المصابة في الوقت نفسه. وتسجيل كل ذلك في تقارير المنشأة المصرح لها يُظهر أن المالك اتخذ الإجراءات اللازمة.
مكافحة الآفات أثناء التجديد والصيانة الكبيرة
أعمال التجديد في المباني القائمة، مثل فتح الأسقف والجدران أو تغيير المطابخ والحمامات أو استبدال أنظمة التكييف، كثيراً ما تكشف إصابات مخفية أو تفتح طرقاً جديدة لدخول الآفات. كما تجلب مخلفات البناء والطعام في موقع العمل الآفات إذا لم تُدر جيداً.
لذلك يفيد قبل بدء أي تجديد كبير فحص المنطقة للآفات ومعالجتها عند الحاجة، والاتفاق مع المقاول على إدارة المخلفات والطعام في الموقع، وسد الفتحات التي تُفتح أثناء العمل أو تُترك بعده، ثم فحص المنطقة مجدداً قبل إعادة إشغالها. وبما أن القانون يجعل المقاول مسؤولاً عن مكافحة الآفات طوال أعمال الإنشاء، فإن توضيح هذه المسؤولية في عقد التجديد يمنع الخلاف لاحقاً.
واحرص على أن تُسجل نتائج الفحص قبل العمل وبعده في ملف المبنى، مع تقارير المنشأة المصرح لها، حتى يكون لديك دليل واضح على حالة المكان عند التسليم.
الإبلاغ عن مشكلات الصحة العامة في المبنى
تتلقى الجهة المسؤولة البلاغات والشكاوى المتعلقة بالبيئة المبنية وسكن العمال ومكافحة الآفات وتحقق فيها، وتتخذ الإجراءات اللازمة ضد المخالفين. لذلك قد تصل شكوى من ساكن أو جار إلى الجهة قبل أن يعلم بها المالك، خاصة إذا تجاهل بلاغات السكان.
والطريقة الأفضل للمالك أن يوفر قناة واضحة يبلغ عبرها السكان عن التسربات والروائح والآفات ومشكلات الهواء، وأن يستجيب لها بسرعة ويوثق ما فعله. فالاستجابة الداخلية السريعة تحل معظم المشكلات قبل أن تتحول إلى شكاوى رسمية، وتُظهر عند أي تحقيق أن المالك تعامل مع الأمر بجدية.
الخلاصة لأصحاب العقارات
قانون الصحة العامة رقم (5) لسنة 2025 يحول كثيراً من أعمال الصيانة اليومية إلى واجبات قانونية: خزانات المياه وفحصها، وجودة الهواء الداخلي والتهوية، والتنظيف والتطهير المستمرين، والصيانة الدورية، ومكافحة الآفات عبر جهات مصرح لها مع الإخطار عند الاكتشاف، وواجبات خاصة لسكن العمال والمقاولين.
وأفضل نهج هو برنامج صيانة واحد مخطط يغطي المياه والهواء والصرف والمسابح والآفات والتنظيف، مع مسؤوليات واضحة وسجلات منظمة، ومتابعة القرارات التنفيذية وجداول الغرامات عند صدورها. فالتوثيق الجيد والتصرف المبكر يحميان صحة الشاغلين ويحميان المالك من الغرامات وتكاليف الإصلاح الإضافية.
وإذا لم تكن متأكداً من أين تبدأ، فابدأ بملف واحد يجمع شهادات الخزانات وتقارير التكييف وسجلات مكافحة الآفات، ثم أكمل ما ينقصه خطوة بخطوة مع جهات مصرح لها.
قائمة فحص لمالكي المباني
تأكد من أن تنظيف خزانات المياه وتطهيرها وفحص المياه تتبع اشتراطات بلدية دبي، واحتفظ بالتقارير. وراجع جودة الهواء الداخلي وأنظمة التهوية والشفط، بما فيها صيانة التكييف ومجاري الهواء، وفكر في القياس حيث يُشترط. وحافظ على برنامج تنظيف وتطهير مستمر للمناطق المشتركة والمحيط، وخطة صيانة دورية لأنظمة المبنى.
وأبرم عقد مكافحة آفات مع منشأة مكافحة آفات صحة عامة مصرح لها، واحتفظ بسجلات الاكتشافات والمعالجات والإخطارات، وأدرج المسابح والنوافير والمصارف وغرف النفايات في البرنامج. وتحقق من أن العاملين في المبنى أتموا أي تدريب مطلوب، واحتفظ بكل السجلات جاهزة للتفتيش.
قائمة فحص لمشغلي سكن العمال
تأكد من موافقة الإشغال وأي تصريح مطلوب لصحة سكن العمال، واحتفظ بهما في الملف. وافحص المياه كما هو مطلوب، وصن الخزانات، وأبقِ جودة الهواء الداخلي ضمن المستويات المحددة مع تهوية مناسبة وأجهزة مراقبة، وصن كل الأنظمة دورياً. وتأكد من التنظيف والتطهير المستمرين داخل السكن ومحيطه، مع التخلص من النفايات في الأماكن المخصصة.
واتفق كتابياً مع الشركة الشاغلة على من يفعل ماذا، وتأكد من الاحتفاظ بالسجلات التي تطلبها الجهة وإتاحتها. وأدرج السكن في برنامج مكافحة آفات مع منشأة مصرح لها، ودرّب العاملين على إجراءات النظافة والإبلاغ.
قائمة فحص للمقاولين في مواقع البناء
طوال أعمال الإنشاء، المقاول مسؤول عن مكافحة آفات الصحة العامة، ومنع الإصابة، وإبقاء الموقع خالياً من الآفات في جميع الأوقات. ومن الخطوات العملية إدارة النفايات والطعام في الموقع، وإزالة المياه الراكدة، وحماية المواد المخزنة، والتعاقد مع منشأة مكافحة مصرح لها للمعالجة والفحص المنتظمين.
ويجب على المقاولين الاحتفاظ بسجلات زيارات المكافحة ونتائجها، والتنسيق مع المالك عند التسليم حتى تنتقل مسؤولية مكافحة الآفات بوضوح، والتأكد من تسليم المبنى خالياً من الآفات.
العمل مع باور زون
تقدم باور زون خدمات صيانة المباني في أنحاء دبي، بما فيها مكافحة الآفات وتنظيف خزانات المياه وصيانة التكييف ومجاري الهواء والصرف والتنظيف. ويمكن لمراجعة الموقع مطابقة ترتيبات المبنى للمياه والهواء والصرف والمسابح ومكافحة الآفات مع واجبات قانون الصحة العامة، وتنظيم السجلات التي يحتاجها المالكون.
وللإرشادات المرتبطة، راجع دليل باور زون لمكافحة الآفات في دبي ودليل تنظيف خزانات المياه. ولأن القانون يشترط تصاريح لمكافحة آفات الصحة العامة وغيرها من الأنشطة المنظمة، يجب على المالكين التأكد من أن أي مزود، بما في ذلك باور زون، يحمل التصريح المطلوب للخدمة المحددة.
الأسئلة المتكررة
من المسؤول عن مكافحة الآفات في مبنى في دبي؟
بموجب المادة (44) من القانون رقم (5) لسنة 2025، المالك مسؤول عن مكافحة آفات الصحة العامة في البيئة المبنية ومحيطها، ويجب عليه إخطار الجهة المسؤولة عند اكتشاف الآفات، والتعاقد مع الجهة المسؤولة أو مع منشأة مكافحة مصرح لها.
هل تحتاج شركات مكافحة الآفات في دبي إلى تصريح؟
نعم. تحظر المادة (41) أي نشاط لمكافحة آفات الصحة العامة، بما في ذلك تداول المبيدات، دون تصريح مكافحة آفات الصحة العامة الصادر عن الجهة المسؤولة.
من يتولى الآفات في مواقع البناء؟
المقاول مسؤول عن مكافحة آفات الصحة العامة طوال أعمال الإنشاء، وعن منع الإصابة، وعن إبقاء الموقع خالياً من الآفات في جميع الأوقات.
هل يجب على مالكي المباني فحص المياه والهواء الداخلي؟
تُلزم المادة (33) المالكين بتحليل عينات المياه وعينات وقياسات جودة الهواء الداخلي وفق الاشتراطات والمعايير التي تعتمدها الجهة المسؤولة.
ما الغرامات في قانون الصحة العامة في دبي؟
من 500 درهم إلى 1,000,000 درهم، تُضاعف عند التكرار خلال سنة بما لا يزيد على 2,000,000 درهم. وتُحدد المخالفات ومبالغها بقرارات من رئيس المجلس التنفيذي.
متى ستُعتمد جداول الغرامات؟
مدد القرار رقم (15) لسنة 2026 مهلة اعتماد جداول الرسوم والمخالفات والغرامات ستة أشهر، من 1 يوليو 2026 إلى 31 ديسمبر 2026.
من هي الجهة المسؤولة؟
بلدية دبي أو هيئة دبي للبيئة والتغير المناخي، بحسب الأحوال ووفقاً لاختصاصاتهما القانونية.
ما مهلة تقديم التظلم؟
خمسة عشر يوماً من تاريخ الإخطار بالقرار أو الإجراء أو التدبير، وتبت لجنة فيه خلال ثلاثين يوماً ويكون قرارها نهائياً.
المصادر المرجعية
خطوتك التالية
اقرأ دليل الخدمة الأساسي · دليل مرتبط · اطلب عرض سعر في دبي.