فحص العقار قبل الاستلام في دبي (سناغينغ)

في دبي، يجعل القانون رقم 6 لسنة 2019 مطور العقارات المشتركة مسؤولاً لمدة سنة من تسليم الوحدة عن إصلاح أو استبدال التمديدات المعيبة، ومنها الأعمال الميكانيكية والكهربائية والتمديدات الصحية وتمديدات الصرف، ولمدة عشر سنوات من شهادة الإنجاز عن عيوب الأجزاء الإنشائية. ويستفيد فحص الملاحظات من هذه المدة: فهو يوثق العيوب بصور مؤرخة قبل التسليم أو بعده مباشرة، ويقارن العناصر الظاهرة بحدود كود دبي للبناء مثل ارتفاع الدرابزين الذي لا يقل عن 1,200 مم، والفتحات التي لا تسمح بمرور كرة قطرها 100 مم، ومصارف الأرضية بحاجز مائي عمقه 75 مم، ومعدلات تدفق التجهيزات الصحية، ويفصل بنود السلامة عن البنود الشكلية حتى يصلحها الطرف المسؤول وتُغلق كل ملاحظة عند إعادة الفحص.

آخر تحديث: 2026-10-24. كل قاعدة في هذا الدليل مرتبطة بمصدرها الرسمي في نهاية الصفحة.

حقائق أساسية

التمديدات: وفق القانون رقم 6 لسنة 2019، يبقى المطور مسؤولاً سنة من التسليم عن التمديدات الميكانيكية والكهربائية والصحية وتمديدات الصرف المعيبة.
الهيكل: يبقى المطور مسؤولاً عشر سنوات من شهادة الإنجاز عن عيوب الأجزاء الإنشائية.
الدرابزين: مطلوب حيث يرتفع المكان 760 مم أو أكثر عن الأرضية، بارتفاع لا يقل عن 1,200 مم، ومن دون فتحات تسمح بمرور كرة قطرها 100 مم.
الزجاج: زجاج الأمان مطلوب في المواقع الحرجة: الأبواب والألواح المجاورة لها والزجاج المنخفض.
المناطق الرطبة: لكل مصرف أرضية حاجز مائي لا يقل عن 75 مم، وتتصل وحدات التكييف ومصارف الشرفات بالصرف بشكل غير مباشر.
التجهيزات الصحية: في المباني التي يغطيها قسم الصرف في الكود، لا يتجاوز تدفق الدش 8 لترات في الدقيقة، والمغسلة 6، وحوض المطبخ 7 (الجدول H.8).

لماذا يهم فحص الملاحظات في دبي

تُسلّم في دبي آلاف الشقق والفلل والتاون هاوس الجديدة كل عام، ويستلم معظم المشترين مفاتيح عقار لم يروه إلا على المخططات وفي الوحدة النموذجية. وفحص الملاحظات (ويُعرف في السوق باسم السناغينغ) هو المعاينة المنهجية التي تحول عبارة "يبدو جاهزاً" إلى سجل مؤرخ لما هو معيب فعلاً: باب يحتك، أو درابزين شرفة منخفض، أو مصرف أرضية تفوح منه رائحة، أو مقبس لا يعمل، أو دش يتسرب منه الماء إلى سقف الطابق السفلي. وتكمن أهمية هذا السجل في أن القانون يمنح المشتري مدة محددة يلتزم المطور خلالها بإصلاح التمديدات المعيبة على نفقته، وفي أن العيب الذي يُكتشف قبل فرش العقار وسكنه أسهل بكثير في إثباته وإصلاحه.

وفحص الملاحظات الجيد ليس قائمة شكاوى شكلية. فهو يفصل بين ثلاثة أنواع: بنود تمس السلامة مثل الدرابزين والزجاج والأجزاء الكهربائية المكشوفة؛ وبنود تسبب أضرار المياه أو تعطل نظاماً مثل التسربات والمصارف المسدودة وتصريف التكييف المعطل؛ وعيوب التشطيب مثل الدهان والترويب والاستقامة. ولكل نوع درجة استعجال مختلفة، وبنود السلامة هي التي يضع لها كود دبي للبناء أرقاماً واضحة يسردها هذا الدليل حتى يمكن فحصها في الموقع.

مدة المسؤولية: ما يقوله القانون رقم 6 لسنة 2019

تحدد المادة 40 من القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي مسؤولية المطور عن العيوب في المباني ذات الملكية المشتركة، مثل الأبراج السكنية وكثير من المجمعات:

ما يشمله	المدة	متى تبدأ
الأجزاء الإنشائية للعقار المشترك	عشر سنوات	من تاريخ حصول المشروع على شهادة الإنجاز
التمديدات المعيبة: الأعمال الميكانيكية والكهربائية والتمديدات الصحية وتمديدات الصرف وما يماثلها	سنة واحدة	من تاريخ تسليم الوحدة إلى المالك
مالك يمتنع عن استلام وحدته	سنة واحدة	تبدأ من شهادة الإنجاز بدلاً من التسليم

وتنص المادة أيضاً على أنها لا تخل بأي حقوق أو ضمانات أخرى للملاك تجاه المطورين بموجب تشريعات أخرى، وعلى أن أي اتفاق يُبرم بعد نفاذ القانون ويخالف هذه الأحكام يُعد باطلاً. وعلى سبيل الإرشاد، تترتب على ذلك نقطتان عمليتان. الأولى أن مدة السنة للتمديدات تبدأ عند التسليم، ولذلك فإن الفحص عند التسليم أو بعده مباشرة يستفيد من المدة كاملة بدلاً من اكتشاف الأعطال في الشهر الحادي عشر. والثانية أن تأخير الاستلام لا يوقف المدة: فإذا امتنع المالك عن الاستلام، تبدأ المدة من شهادة الإنجاز. وقد تضيف عقود البيع ضمانات خاصة بها، ولذلك يُقرأ العقد إلى جانب القانون.

فحص الملاحظات وتفتيش الجهات والتشغيل التجريبي أمور مختلفة

على سبيل الإرشاد، كثيراً ما يُخلط بين ثلاثة أنواع من الفحص. فتفتيش الجهات المختصة وموافقاتها يؤكد أن المبنى يستوفي متطلبات الإنجاز والإشغال، وتجريه الجهات أو من يمثلها، ولا تكرره شركة فحص الملاحظات. والاختبار والتشغيل التجريبي يؤكدان أن الأنظمة مثل الصرف والتمديدات الكهربائية والتكييف اختُبرت وشُغّلت؛ فكود دبي للبناء مثلاً يشترط اختبار كل أنظمة الصرف بالهواء أو الماء وتقديم شهادات الاختبار إلى الجهة المختصة. أما فحص الملاحظات فهو معاينة المالك الخاصة لحالة الوحدة المنجزة: ما يمكن رؤيته وتشغيله وقياسه بأمان في يوم الزيارة.

والأنواع الثلاثة يكمل بعضها بعضاً. فتقرير الملاحظات لا يشهد بالمطابقة النظامية، وشهادة الإنجاز لا تعني أن كل باب يُغلق جيداً أو أن كل دش يصرّف الماء. وأقوى موقف عند التسليم يجمع تقرير ملاحظات دقيقاً مع نسخ من سجلات الاختبار والتشغيل التي يحتفظ بها المطور.

ما الذي يفحصه كشف الملاحظات المعمارية والكهروميكانيكية؟

على سبيل الإرشاد، فحص الملاحظات هو مراجعة موثقة لحالة العقار في تاريخ معين. تشمل العناصر المعمارية الجدران والدهان والأرضيات وفواصل البلاط والأسقف والأبواب والنوافذ والزجاج والنجارة والشرفات وتشطيبات المناطق الرطبة. وتعني الأنظمة الكهروميكانيكية التكييف والكهرباء والسباكة، بما فيها تشغيل المكيف وتصريف التكثف والإنارة والمفاتيح والتعريف على اللوحات الكهربائية وتغذية المياه والخلاطات والمصارف. لا ينبغي تقديم المعاينة البصرية على أنها اختبار هندسي شامل لقبول جميع الأنظمة. اتفق مقدماً على الأجهزة التي يمكن تشغيلها والأماكن المغلقة والشهادات التي ستراجع وما إذا كانت الاختبارات بالأجهزة مشمولة ويجريها مختص مؤهل. يجوز تسجيل أعراض مثل مقبس لا يعمل أو مصرف بطيء أو شكوى تبريد من دون الجزم بسبب العطل غير المثبت. يصبح التقرير مفيداً عندما ترتبط كل ملاحظة بصورة وموقع وأولوية واضحة وشرط إعادة فحص محدد يمكن للمقاول أو المطور التحقق منه.

التحضير للمعاينة: المخططات والمفاتيح وإمكانية الوصول

على سبيل الإرشاد، جهز قبل زيارة المفتش مخطط الشقة أو قائمة الغرف ومرجع العقار والمفاتيح وترتيبات الدخول واسم ممثل المطور أو المقاول وموعد الزيارة والمشكلات المعروفة مسبقاً. اسأل هل الكهرباء والمياه الدائمتان متاحتان وهل يمكن تشغيل التكييف بأمان خلال الفحص. اطلب الشهادات المتوافرة لفحص الأنظمة وتشغيلها عند التسليم، ولكن ميّز بين نقص المستندات وبين إثبات وجود خلل مادي في الجهاز. سجّل الغرف التي لم تُفتح والمكونات التي لم يمكن اختبارها. إذا بقي البناء مستمراً، فتأكد من ترتيبات الدخول الآمن مع الإدارة ولا تدخل مناطق محظورة للحصول على صورة إضافية. قد يكون التجهيز أو التعديل مشمولاً بتصنيفات الجدول A.1 من كود دبي للبناء بحسب طبيعة التغييرات، لذلك ينبغي مراجعة سجل الموافقات وحدود صلاحية المفتش قبل أي تصريح بأن العمل معتمد نظامياً أو صالح للإشغال.

الفلل والشقق: أي جزء من الكود ينطبق

يتناول كود دبي للبناء الفلل والتاون هاوس في الجزء K منه، بينما تغطي الأجزاء الأخرى المباني السكنية متعددة الشقق وبقية أنواع الإشغال؛ فقسم الصرف H.6 مثلاً يغطي جميع أنواع الإشغال باستثناء المباني الصحية والمساكن السكنية المنخفضة التي يغطيها الجزء K. وبالنسبة إلى فحص الملاحظات، يهم ذلك من ناحية عملية فقط: الأرقام التي يفحصها مفتش الفيلا تأتي من الجزء K، والأرقام التي يفحصها مفتش الشقة تأتي من الأجزاء العامة. وكثير من أرقام سلامة الأرواح متطابقة في الحالتين، كما تبين قواعد الدرابزين أدناه.

وعلى سبيل الإرشاد، تضيف الفلل بنوداً لا توجد في الشقق: الأسطح والجدران الستارة والدرج الخارجي والأسوار والبوابات وري الحديقة وغرفة التفتيش النهائية على القطعة وأحياناً المسبح. أما الشقق فتضيف الأنظمة المشتركة بدلاً من ذلك، حيث تعود الملاحظة إلى المبنى لا إلى الوحدة. وخطة الفحص التي تبدأ من نوع العقار تتجنب إغفال البنود، وتتجنب إرسال عيوب الأجزاء المشتركة إلى الطرف الخطأ.

الشرفات والتراسات والدرابزين: الأرقام التي تُفحص

الدرابزين أهم بند لسلامة الأرواح في فحص الملاحظات، ويعطي كود دبي للبناء أرقاماً واضحة في القسم B.4.2.5.2، وتتكرر للفلل في القسم K.5.2.5.2:

البند	ما يشترطه كود دبي للبناء
متى يلزم الدرابزين	في أي مكان للمشي أو الوقوف يرتفع 760 مم أو أكثر عن منسوب الأرضية النهائية
الارتفاع	لا يقل عن 1,200 مم من منسوب الأرضية النهائية أو من أدنى عنصر يمكن الوقوف عليه
الفتحات	لا تسمح الفراغات بين القوائم أو الإطارات أو العناصر الزخرفية بمرور كرة قطرها 100 مم
العناصر القابلة للتسلق	لا عناصر أفقية قابلة للتسلق ضمن 865 مم من أسفل الدرابزين
الفراغ عند الأرضية	إذا وُجد فراغ بين الأرضية وأدنى عنصر أفقي، فلا يزيد على 100 مم
المتانة	تتحمل مجموعة الشرفة والدرابزين ومقبض اليد الأحمال المحددة في ASCE/SEI 7-16
درابزين الزجاج	توفر الألواح الزجاجية الاحتواء وتتحمل الأحمال نفسها؛ وفي الفلل يشترط الكود زجاجاً مصفّحاً (laminated) يبقى في مكانه إذا تحطم

على سبيل الإرشاد، يمكن قياس هذه الأرقام في يوم الفحص بشريط قياس ومقياس 100 مم. وأكثر الملاحظات شيوعاً ارتفاع يُقاس من نقطة خاطئة، حيث تخفض أحواض الزراعة أو الحواف أو المقاعد أو الدرجة المرتفعة عند القاعدة ارتفاع الدرابزين فعلياً؛ وقضبان أفقية أو زخارف منخفضة يمكن تسلقها؛ وتثبيتات مرتخية وأغطية نهايات مفقودة؛ وألواح زجاجية بحواف متضررة أو مشابك مرتخية. وأي بند يخالف رقماً في الجدول بند سلامة ويجب تصنيفه كذلك، لا خلطه في قائمة طويلة من علامات الدهان.

الزجاج: زجاج الأمان في المواقع الحرجة

يشترط القسم E.9.1 من كود دبي للبناء زجاج الأمان في المواقع الحرجة: الزجاج في الأبواب وبجانبها والزجاج المنخفض، كما تبين أشكال الكود، على أن يستوفي الحد الأدنى من التصنيفات وفق المواصفة BS EN 12600 أو ANSI Z97.1 بما يتوافق مع (UAE Fire and Life Safety Code). وعلى سبيل الإرشاد، لا يستطيع مفتش الملاحظات اختبار الزجاج في الموقع، لكنه يستطيع فحص ما هو ظاهر: هل يحمل الزجاج في الأبواب والألواح الجانبية والمواقع المنخفضة علامة السلامة من الشركة المصنعة، وهل توجد ألواح متشققة أو مكسورة الحواف أو مخدوشة، وهل حواجز الدش وألواح الشرفات مثبتة جيداً، وهل توجد علامات على المساحات الزجاجية الكبيرة التي قد يصطدم بها الناس. وغياب العلامة في موقع حرج بند يستحق الإبلاغ حتى يؤكد المطور نوع الزجاج من سجلاته.

فحص التشطيبات: الدهان والبلاط والأبواب والزجاج

على سبيل الإرشاد، انتقل في كل غرفة وفق ترتيب ثابت بدلاً من النظر إلى الجدار الأكثر ظهوراً وحده. سجّل الشقوق والبقع وتلف الزوايا والطلاء الناقص وحواف التشطيب غير الثابتة والأبواب غير المستقيمة والمفصلات التي تحتك والفجوات حول الإطارات ومواد الإحكام المتضررة بصرياً. جرب فتح الأبواب والنوافذ وإغلاقها بالطريقة المعتادة وتحقق من عمل المقابض والأقفال من دون تفكيك القطع بغير إذن. افحص البلاط بحثاً عن تفاوت الارتفاعات والكسور وفراغات الترويب والحواف المعرضة للماء. قد يستدعي صوت البلاط الأجوف فحصاً آخر لكنه لا يثبت وحده فشل الالتصاق. صوّر موضع الملاحظة من مسافة ومن قرب مع ذكر الغرفة والجدار. إذا احتمل العيب التأثير في مقاومة الحريق أو الحركة الميسرة أو مخارج الهروب أو سلامة الزجاج، فأحله إلى مختص وفق قواعد البناء والحريق المنطبقة. لا تساو بين خدش تجميلي وخطر سلامة لمجرد ظهور الاثنين في الصور.

المقابس ومفتاح الطباخ وأجهزة الحماية

يضع الجزء الكهربائي من كود دبي للبناء قواعد يظهر جزء منها في زيارة الفحص. فالمقابس والقوابس أحادية الطور في البيوت والمكاتب تطابق المواصفة BS 1363؛ والمقابس المستخدمة في الخارج محمية من العوامل الجوية بدرجة IP55؛ ومقابس ماكينات الحلاقة في الحمامات تطابق BS EN 61558. ولكل جهاز طبخ ثابت في المنازل مفتاح تحكم بالطباخ منفصل عن الجهاز، ثنائي القطب للأجهزة أحادية الطور، موصول بدائرة فرعية نهائية مستقلة عبر جهاز حماية من التسرب الأرضي بحساسية 100 مللي أمبير، ويُتجنب استخدام وحدات تحكم بالطباخ تتضمن مقبساً عاماً حتى تُجمّع المقابس العامة في قسم مستقل محمي بجهاز تيار متبقٍ بحساسية 30 مللي أمبير.

وعلى سبيل الإرشاد، تفحص زيارة الملاحظات ما يمكن رؤيته وتشغيله بأمان: المقابس مثبتة وسليمة، والمقابس الخارجية من النوع المحمي، ومفتاح الطباخ موجود ومنفصل عن الموقد أو الفرن، ولوحات التوزيع معنونة، وأجهزة الحماية موجودة وأزرار اختبارها تعمل حين يسمح بذلك المقاول الكهربائي أو إدارة المبنى. أما ما لا تستطيعه الزيارة، كما يشرح القسم التالي، فهو إثبات التأريض أو أزمنة الفصل من دون أدوات مناسبة وشخص مؤهل.

فحص الكهرباء وحدود الاختبارات الآمنة

تتناول أحكام كود دبي للبناء الكهربائية التأريض الوقائي واستمرارية ربط التساوي في الجهد، وتذكر أجهزة التيار المتبقي ضمن وسائل الحماية الكهربائية. ترتبط هذه الموضوعات بفحص العقار، لكن مشاهدة المقبس لا تثبت صحة التأريض، كما أن الضغط على زر اختبار ليس بديلاً تلقائياً عن القياسات الكهربائية المقررة. على سبيل الإرشاد، يمكن في الزيارة الأساسية تسجيل المصابيح المعطلة والمقابس غير العاملة أو المرتخية وأغطية المفاتيح المكسورة والأسلاك المكشوفة والعلامات المفقودة على لوحة التوزيع وأجهزة العزل التي يصعب الوصول إليها. أما التحقق من الدوائر واستمرارية التأريض وزمن فصل أجهزة الحماية وفتح اللوحات فيتطلب أدوات مناسبة وشخصاً مؤهلاً وإجراءات عزل آمنة. اطلب شهادات الاختبار المتاحة وسجّل تاريخها ونطاقها. إذا ظهرت أسلاك مكشوفة أو آثار سخونة أو أجزاء يحتمل أن تكون مكهربة، فأبلغ عن الخطر واترك العزل والفحص المتخصص للشخص المخول بدلاً من مواصلة زيارة عادية.

فحص التكييف: التبريد وتدفق الهواء وتصريف التكثف

على سبيل الإرشاد، قارِن معدات التكييف المسجلة للعقار بالوحدات المركبة فعلياً وأجهزة التحكم ونقاط الخدمة التي يمكن الوصول إليها. شغّل التحكم وفق تعليمات الشركة المصنّعة وسجّل ما إذا كانت الوحدة تبدأ العمل، ولاحظ الاهتزاز غير المعتاد وبقع الماء والشبكات المتضررة وصعوبة الوصول إلى الفلاتر وضعف الهواء. قراءة درجة واحدة خلال زيارة قصيرة لا تثبت قدرة النظام الكاملة على التبريد أو توازن توزيعه؛ فالتقييم التفصيلي قد يحتاج ظروف تشغيل وزمناً وأدوات خاصة. افحص أحواض التكثف ومخارج التصريف الظاهرة من دون فتح معدات غير آمنة أو مختومة. اطلب سجلات التشغيل والصيانة المتاحة وراجع وجود وصول إلى وحدات الملفات والمخمدات. عند وجود رائحة أو رطوبة أو تسرب متكرر، اربط الملاحظة بدليل مصوّر واقترح تشخيصاً مناسباً. يتناول إرشاد بلدية دبي لجودة الهواء التهوية والترشيح وتكثف الملفات والسجلات، ولا يجوز الوعد بنتيجة تبريد محددة لم يثبتها الفحص.

الحنفيات والدش والمراحيض: مقارنة التدفق بالكود

في المباني التي يغطيها قسم الصرف في كود دبي للبناء، وهي جميع أنواع الإشغال باستثناء المباني الصحية والمساكن السكنية المنخفضة، يحدد الجدول H.8 الحد الأقصى لتدفق التجهيزات الصحية:

التجهيز	الحد الأقصى للتدفق أو حجم السحب
رؤوس الدش	8 لترات في الدقيقة
مغاسل اليدين	6 لترات في الدقيقة
أحواض المطبخ	7 لترات في الدقيقة
المراحيض ثنائية السحب	6 لترات للسحب الكامل و3 لترات للسحب الجزئي
المباول	2.4 لتر في المرافق غير العامة؛ ولتر واحد لكل سحب أو مباول بلا ماء في المباني العامة

على سبيل الإرشاد، يحتاج الفحص البسيط إلى إبريق قياس ومؤقت فقط: افتح التجهيز بالكامل عشر ثوانٍ في الإبريق ثم اضرب الكمية في ستة لتحصل على اللترات في الدقيقة. والدش الذي يعطي أكثر بكثير من 8 لترات في الدقيقة ربما أُزيل منه مقيد التدفق؛ والذي يعطي خيطاً رفيعاً قد يكون فيه مهوٍّ مسدود أو محبس عزل مغلق جزئياً أو مشكلة ضغط تستحق الإبلاغ. ويجب أن يعمل زرا السحب الكامل والجزئي في المرحاض، وأن يتوقف الخزان عن الامتلاء من دون جريان الماء باستمرار إلى الحوض، وهو من أكثر التسريبات الصامتة شيوعاً في البيوت الجديدة. ويشترط الكود أيضاً أن تكون أسطح التجهيزات الصحية سهلة التنظيف والصيانة، ولذلك فالمينا المكسورة أو الخشنة ملاحظة مشروعة.

مصارف الأرضية والسيفونات وميول المناطق الرطبة

يشترط كود دبي للبناء سيفوناً لكل تجهيز صحي، ومصارف أرضية في كل غرفة فيها تجهيزات أو أجهزة رطبة، ومنها المطابخ والمراحيض والدش وغرف عمال النظافة وأماكن الوضوء، وحاجزاً مائياً لا يقل عمقه عن 75 مم في كل مصرف أرضية. وتُغذى مصارف الأرضية من تجهيز صحي أو من تكثف المكيف حتى لا يتبخر الحاجز، أو يُركب لها جهاز تعبئة تلقائية، ويُشترط إحكام مانع للماء بين تشطيب الأرضية وحافة الشبكة. وتتصل مخارج البيديه والمباول بعمود الصرف مباشرة لا بمصرف أرضية.

وعلى سبيل الإرشاد، تنبع ملاحظات الفحص من هذه القواعد: اسكب الماء في كل مصرف أرضية وراقب جريانه بحرية؛ وانظر هل تميل الأرضية نحو المصرف أم يتجمع الماء في الزوايا؛ وتحقق من أن الشبكة مثبتة ومستوية مع البلاط ومحكمة عند حافتها؛ وسجّل أي رائحة مجارٍ، فهي تعني عادة سيفوناً مفقوداً أو ضحلاً. ويشرح دليل تنظيف المصارف وصيانة الصرف من باور زون السيفونات والتهوية وتشخيص الروائح بالتفصيل.

المستندات التي تُطلب عند التسليم

على سبيل الإرشاد، ملف التسليم لا يقل أهمية عن المعاينة المادية، لأنه ما يثبت أن الأنظمة اختُبرت ويبين طريقة صيانتها. اطلب من المطور أو المقاول:

شهادات اختبار الصرف: يشترط كود دبي للبناء اختبار كل أنظمة الصرف بالهواء أو الماء في أقرب وقت ممكن بعد التركيب، مع شهادات مرحلية ونهائية تذكر الموقع والنظام والمكان ونوع الاختبار والشهود والتواقيع والتواريخ.
سجلات الاختبار الكهربائي لدوائر الوحدة وأجهزة الحماية، صادرة عن المقاول المنفذ.
سجلات تشغيل التكييف وصيانته، ومنها أنواع الفلاتر وجهة الاتصال لصيانة نظام المبنى.
الضمانات للأجهزة وسخانات المياه والمضخات والعزل المائي والزجاج، مع تواريخ بدايتها.
المخططات المنفذة أو مخطط الوحدة الذي يبين محابس العزل ولوحة التوزيع وأبواب الكشف، ومسار الصرف وغرفة التفتيش النهائية في الفلل.
أدلة التشغيل لكل ما يتولى المالك صيانته.

وسجّل في تقرير الملاحظات نفسه ما سُلّم وما لم يُسلّم، حتى تُتابع المستندات الناقصة مثل أي بند مفتوح آخر.

فحص السباكة والمناطق الرطبة ومؤشرات التسرب

على سبيل الإرشاد، شغّل الحنفيات والتجهيزات الصحية المتاحة عندما يكون الماء موصولاً وتسمح خطة الفحص بذلك. سجّل الوصلات التي تقطر والمصارف البطيئة والخلاطات المعطلة وضعف عمل الماء الساخن والتجهيزات غير الثابتة ومواد السد الناقصة وآثار الرطوبة. قد تنتج البقعة من تسرب السباكة أو تكثف التكييف أو خلل في غلاف المبنى؛ لذلك اذكر الموقع والدليل بدلاً من افتراض سبب لا يمكن إثباته. راجع الوصلات الظاهرة في الدش وحواف الحمام وعتبات الشرفات واختراقات الأنابيب، ثم أحل الشك في العزل المائي إلى فحص مرخص أو مؤهل إذا تطلب الأمر. تحقق من الوصول إلى محابس العزل والمصائد ولوحات الصيانة. عند الحاجة إلى اختبار ضغط أو تسرب متخصص، حدّد نطاقه والأذونات المطلوبة ولا ترتجل اختباراً تخريبياً ضمن زيارة بصرية. يغطي كود دبي للبناء خدمات المياه والتجهيزات الصحية والصرف، بينما تحدد الرسومات والسجلات المعتمدة اختبارات القبول ذات الصلة بالمشروع.

قائمة فحص غرفة بغرفة

على سبيل الإرشاد، افحص كل غرفة بالترتيب نفسه، من الأعلى إلى الأسفل ومن اليسار إلى اليمين، حتى لا يفوتك شيء:

المكان	ما يُفحص
المدخل والممرات	استقامة الأبواب والأقفال وأجهزة الإغلاق؛ تشطيب الجدران والأسقف؛ مفاتيح الإنارة؛ كاشف الدخان حيث رُكّب؛ أبواب الكشف معلّمة
المعيشة وغرف النوم	تشطيب الجدران والأسقف والأرضيات؛ النعلات؛ النوافذ تُفتح وتُغلق وتُقفل؛ المقابس والمفاتيح؛ فتحات التكييف وتدفق الهواء والضجيج؛ تثبيتات الستائر إن وُجدت
المطبخ	استقامة أبواب الخزائن والأدراج وعمل الإغلاق الهادئ؛ إحكام وصلات سطح العمل؛ حوض يصرّف بحرية بلا تسرب تحته؛ مفتاح الطباخ منفصل عن الجهاز؛ مروحة الشفط تعمل
الحمامات	تدفق كل تجهيز؛ أحجام السحب؛ مصرف الأرضية يصرّف والأرضية تميل نحوه؛ السيليكون متصل؛ البلاط والترويب مكتملان؛ حاجز الدش مثبت؛ لا بقع في السقف تحته
الشرفات والتراسات	ارتفاع الدرابزين 1,200 مم على الأقل؛ لا فتحة تمرر كرة 100 مم؛ لا قضبان قابلة للتسلق في أسفل 865 مم؛ مخرج التصريف نظيف؛ عتبة الباب محكمة
الغسيل والخدمات	محابس الغسالة ومخرج صرفها؛ مصرف الأرضية؛ السخان مثبت ومفتاح عزله موجود ولا تقطير
لوحة الكهرباء	الدوائر معنونة؛ أجهزة الحماية موجودة؛ الغطاء مركب؛ لا موصلات مكشوفة
خارج الفيلا	مخارج السطح والجدران الستارة؛ الدرج الخارجي ودرابزينه؛ الأسوار والبوابات؛ صرف الحديقة والغرف يسهل الوصول إليها؛ الري والمقابس الخارجية المحمية

الملاحظات الشائعة في المباني الجديدة بدبي

الملاحظة	السبب المعتاد
أبواب تحتك أو لا تُقفل	إطارات غير متعامدة أو مفصلات غير مضبوطة أو انتفاخ الخشب في الغرف الرطبة
فراغات في السيليكون حول الأحواض والمغاسل والدش	إحكام غير مكتمل عند التسليم، وهو مصدر شائع لتسربات مخفية إلى الأسقف السفلية
بلاط أجوف أو غير مستوٍ وفراغات في الترويب	فرشة ضعيفة أو ترويب متعجل؛ تستحق التسجيل مع الموقع لفحصها
رائحة من مصرف الأرضية	حاجز مائي ضحل أو مفقود، أو مصرف لا يغذيه أي تجهيز
تجمع المياه في الشرفات	ميول خاطئة أو مخرج مسدود
درابزين منخفض أو قابل للتسلق	قياس الارتفاع من نقطة خاطئة، أو قضبان زخرفية منخفضة بما يكفي للتسلق
تنقيط المكيف أو ضعف التبريد في غرفة واحدة	تصريف التكثف غير موصول أو مسدود، أو مخمدات مغلقة، أو تدفق هواء غير متوازن
مقابس لا تعمل أو مرتخية	دوائر غير موصولة أو أجهزة حماية مفصولة أو تثبيت ضعيف
عيوب الدهان والترقيع	طبقات نهائية متعجلة، أو ترقيع بلمعان مختلف، أو أضرار أثناء التنظيف
نوافذ لا تُحكم الإغلاق	حشوات تالفة أو ضلف غير مستقيمة؛ يدخل الغبار والضجيج، وقد يدخل ماء المطر أيضاً

هذه أنماط معتادة على سبيل الإرشاد؛ ويُؤكد كل منها في الموقع ويُسجل بصورة وموقع.

بنية تقرير الملاحظات والأدلة والأولويات

على سبيل الإرشاد، امنح كل ملاحظة رقماً فريداً لمتابعتها بعد الإصلاح وإعادة الفحص. يحتوي السطر المفيد على الغرفة أو الموقع والعنصر ووصف ما شوهد والتاريخ والصورة وطريقة المعاينة وما إذا أمكن التشغيل والأولوية والطرف المطلوب منه التحقيق ومعيار واضح لقبول المعالجة. افصل مخاطر السلامة عن دخول الماء وأعطال الوظائف والعيوب الشكلية، لكن لا تصف ترتيب الأولوية الداخلي على أنه تصنيف رسمي صادر عن جهة دبي. اذكر حدود المعاينة بوضوح: غرفة مغلقة أو انقطاع الكهرباء أو مستندات أنظمة غير متوافرة أو أثاث يحجب السطوح أو معدات لم يبدأ تشغيلها النهائي. ميّز بين عيب لوحظ بالفعل وتوصية بطلب اختبار متخصص. يساعد التقرير في التواصل مع المقاول أو المطور، لكنه لا ينشئ تلقائياً مسؤولية قانونية أو يثبت التعويض أو يحل محل الكشف الرسمي. يجب الرجوع إلى العقد وترتيبات البيع أو الإيجار والموافقات والقانون المنطبق قبل تحديد من يدفع كلفة المعالجة.

التسليم من المطور وفترة العيوب والحقوق التعاقدية

على سبيل الإرشاد، اطلب فحص العقار قبل استلام الشقة أو الفيلا الجديدة إذا سمحت بنود العقد والدخول إلى الموقع، وقدّم الملاحظات إلى الطرف المسؤول بالطريقة المحددة في مستندات المعاملة. احتفظ بإقرار مؤرخ وصور واضحة. في العقارات المشتركة الملكية، يحدد القانون رقم 6 لسنة 2019 مدد مسؤولية المطور المشروحة في بداية هذا الدليل؛ أما في العقارات الأخرى وفي ما لا يغطيه القانون، فيحدد عقد البيع وضماناته الشروط. ولا تضمن الشكوى المكتوبة وحدها إصلاح العيب على نفقة المطور. تحدد اتفاقية المشتري أو ضمان المقاول وقواعد إدارة المبنى والإطار القانوني الحقوق وآليات التعامل. تتناول تشريعات دبي للملكية المشتركة والعلاقة بين المؤجر والمستأجر بعض الالتزامات والتعديلات والموافقات، لكن زيارة فحص الملاحظات لا تحل محل مراجعة قانونية عند وجود نزاع بشأن العيب. إذا رفض المطور بنداً، ارجع إلى آلية الاعتراض والتصعيد في العقد واطلب الدليل الفني المستقل عند الحاجة. يفيد التقرير المؤرخ في التمييز بين الحالة الأولية للعقار والتآكل أو الإصلاح أو التغيير الذي حدث لاحقاً.

إعادة الفحص بعد المعالجة والحفاظ على سجل التغييرات

على سبيل الإرشاد، رتّب زيارة ثانية بعدما يبلّغ المقاول أو المطور بأن بنوداً محددة أصبحت جاهزة للتحقق. أحضر القائمة الأصلية وعلّم كل بند بأنه عولج أو عولج جزئياً أو لم يعالج أو لا يمكن التحقق منه، وخذ صوراً من الزاوية نفسها حين يمكن ذلك. لا تغلق بند تسرب الدش لأن السليكون يبدو جديداً؛ بل راجع العَرَض الذي ورد في التقرير وحدد إن كان التشغيل المناسب أو الاختبار المتخصص قد جرى بالفعل. سجّل التلف الجديد الناتج أثناء الإصلاح كبند مستقل ولا تستبدل التقرير الأصلي بصمت. إذا فُتحت لوحة سقف، وثّق الخدمات التي ظهرت قبل إغلاقها مجدداً. في النهاية احتفظ بالقائمة الأولى وتواريخ المراجعات والمراسلات وصور الإغلاق والقيود. إقفال هذه القائمة الخاصة بالعميل لا يثبت وحده الموافقة النظامية أو التشغيل الهندسي الشامل للأنظمة؛ فالشهادات والجهات المختصة أدلة منفصلة.

جدول زمني للفحص: قبل التسليم وعنده وقبل انتهاء السنة

على سبيل الإرشاد، تقترح مدة السنة للتمديدات بموجب القانون رقم 6 لسنة 2019 ثلاث نقاط فحص بدلاً من واحدة:

متى	ما الذي يكشفه
قبل التسليم (زيارة ما قبل الاستلام أو التعريف)	معظم ملاحظات التشطيب والسلامة؛ ما زال المطور في الموقع مع مقاوليه، فتكون الإصلاحات أسرع
عند التسليم	تأكيد إغلاق ملاحظات ما قبل التسليم، وتوثيق الحالة في اليوم الذي تبدأ فيه المدة، واستلام مستندات التسليم
بين الشهر التاسع والحادي عشر تقريباً	الأعطال التي لا تظهر إلا مع الاستخدام: تسربات تظهر بعد أشهر من الاستحمام، ومشاكل تصريف التكييف في موسم الرطوبة، وشقوق بعد الصيف الأول، وأبواب تتحرك مع الحرارة؛ ويُبلغ عنها ما دامت مدة السنة سارية

والزيارة الثالثة هي التي يتجاوزها معظم الملاك، وكثيراً ما تكون الأكثر فائدة: فالعقار الذي سُكن خلال صيف دبي يكشف عيوباً لا يمكن رؤيتها مهما طال النظر إلى وحدة فارغة. والإبلاغ عنها قبل انتهاء السنة يبقيها ضمن مسؤولية المطور عن التمديدات.

الأجزاء المشتركة في البرج: ما يخص المبنى لا وحدتك

تعدد المادة 7 من القانون رقم 6 لسنة 2019 ما يُعد من الأجزاء المشتركة في المبنى المشترك الملكية، ومنها المكونات الإنشائية كالأساسات والأعمدة والجدران الإنشائية والأسطح والواجهات؛ ومعدات المرافق الرئيسية وأنظمتها؛ والمصاعد والخزانات والأنابيب؛ وخطوط المياه الرئيسية وأنابيب الصرف التي تخدم أكثر من وحدة؛ وأي أجزاء أخرى خارج حدود الوحدات تلزم لتشغيل المبنى أو سلامته. وعلى سبيل الإرشاد، يحدد ذلك لمفتش الملاحظات إلى من يُرسل كل بند. فالشق في الواجهة أو التسرب من عمود مشترك أو عطل المصعد بند من الأجزاء المشتركة يخص المطور، ثم جهة الإدارة لاحقاً؛ أما الحنفية التي تقطر أو الباب الذي يحتك أو المقبس المفقود داخل الشقة فبند يخص الوحدة. وتقسيم التقرير بهذه الطريقة يوصل كل بند إلى الطرف القادر على إصلاحه.

الأدوات التي يحتاجها مفتش الملاحظات

على سبيل الإرشاد، يحتاج الفحص الدقيق إلى أدوات بسيطة وصادقة لا إلى أدوات مبهرة:

شريط قياس ومقياس 100 مم لارتفاع الدرابزين وأحجام الفتحات والفراغ عند الأرضية.
ميزان مائي ومسطرة مستقيمة لميول الأرضيات نحو المصارف وتفاوت البلاط وإطارات الأبواب.
إبريق قياس ومؤقت لمعدلات تدفق التجهيزات وأحجام السحب.
مقياس رطوبة ومصباح يدوي للرطوبة عند النعلات وتحت المغاسل وأسفل الغرف الرطبة، وللنظر داخل أبواب الكشف في الأسقف.
ميزان حرارة لدرجة حرارة هواء التكييف، يُسجل كملاحظة لا كاختبار لقدرة النظام.
كاميرا بصور مؤرخة ومخطط للوحدة لتعليم موقع كل ملاحظة.

أما أجهزة الاختبار الكهربائي فمكانها مع شخص مؤهل يعمل وفق إجراءات عزل آمنة، كما شُرح أعلاه؛ فجهاز فحص المقبس البسيط قد يكشف عطلاً واضحاً لكنه لا يثبت التأريض أو أداء أجهزة الحماية.

مصطلحات فحص الملاحظات في سوق دبي

على سبيل الإرشاد، تتداخل في سوق دبي مصطلحات عربية وإنجليزية للخدمة نفسها، ومعرفتها تساعد عند قراءة العروض والعقود. فكلمة "سناغينغ" (snagging) تعني فحص الملاحظات والعيوب في العقار المنجز، و"قائمة الملاحظات" (snag list) هي الجدول الذي تُسجل فيه البنود، و"زيارة ما قبل التسليم" أو "زيارة التعريف" هي المعاينة التي يتيحها بعض المطورين قبل الاستلام الرسمي، و"إعادة الفحص" (de-snagging) هي الزيارة التي تتحقق من إغلاق البنود بعد إصلاحها. أما "الفحص الكهروميكانيكي" فيعني فحص أنظمة التكييف والكهرباء والسباكة (MEP)، و"الفحص المعماري" يعني التشطيبات والأبواب والنوافذ والزجاج والنجارة. وحين يذكر العرض هذه المصطلحات، اسأل عما يشمله كل منها فعلاً في العقار المحدد بدلاً من افتراض نطاق قياسي.

كيف تكتب إبلاغ الملاحظات إلى المطور

على سبيل الإرشاد، يحدد مصير كثير من الملاحظات طريقةُ إبلاغها أكثر من شدتها. والإبلاغ الفعال يتبع الطريقة التي تنص عليها اتفاقية البيع، سواء كانت بوابة إلكترونية أو بريداً إلكترونياً أو نموذجاً ورقياً، ويتضمن رقم الوحدة وتاريخ الفحص، وقائمة مرقمة بالبنود مع الموقع والصورة والوصف، وفصلاً واضحاً بين بنود السلامة وبنود المياه والأعطال والبنود الشكلية، وطلباً محدداً بموعد للإصلاح وموعد لإعادة الفحص. احتفظ بإشعار الاستلام من المطور مع تاريخه، فهو ما يثبت أن البلاغ قُدم خلال مدة المسؤولية. وتجنب الإبلاغ الشفهي وحده، وتجنب دمج عشرات الصور في رسالة واحدة بلا ترقيم، لأن ذلك يجعل متابعة كل بند وإغلاقه صعبة على الطرفين.

أسئلة تطرحها على شركة فحص الملاحظات

على سبيل الإرشاد، تكشف هذه الأسئلة الست جودة الخدمة قبل التعاقد:

هل يشمل الفحص تشغيل التكييف والسباكة والإنارة، أم هو بصري فقط؟
هل تُقاس أرقام السلامة مثل ارتفاع الدرابزين وفتحاته وفق كود دبي للبناء، أم يُكتفى بالنظر؟
هل يُفصل في التقرير بين بنود السلامة وبنود المياه والبنود الشكلية؟
من يجري الاختبارات الكهربائية إن طُلبت، وهل هو شخص مؤهل بأدوات مناسبة؟
كم زيارة لإعادة الفحص يشمل العرض، وكيف تُعلّم البنود عند إغلاقها؟
متى يُسلّم التقرير، وبأي صيغة، وهل يحمل كل بند رقماً وصورة وموقعاً؟

الفحص في صيف دبي: ما الذي يتغير

على سبيل الإرشاد، يغير الطقس ما يمكن رؤيته في يوم الفحص. ففي الصيف يعمل التكييف تحت حمل مرتفع، فتظهر مشاكل تصريف التكثف وضعف التبريد في غرفة بعينها بوضوح أكبر، بينما قد تخفي الحرارة والرطوبة الخارجية بعض عيوب إحكام النوافذ التي تظهر مع الغبار أو المطر. وفي الشتاء يكون اختبار الشرفات والأسطح بالماء أكثر دلالة بعد الأمطار، وتظهر تسربات الإطارات والعتبات. ولهذا فإن جدول الفحص الثلاثي المقترح في هذا الدليل، قبل التسليم وعنده وقرب نهاية السنة الأولى، يغطي العقار في موسمين مختلفين على الأقل، وهو ما لا يحققه فحص واحد مهما كان دقيقاً.

فحص الفلل: السطح والدرج الخارجي والحديقة

على سبيل الإرشاد، تضيف الفيلا نطاقاً خارجياً كاملاً إلى الفحص. فعلى السطح يُنظر إلى مخارج تصريف الأمطار والميول نحوها وحالة العزل الظاهرة عند الحواف والاختراقات وقواعد الوحدات الخارجية للتكييف. وعلى أي سطح أو تراس أو درج خارجي يرتفع 760 مم أو أكثر عن الأرضية، تنطبق أرقام الدرابزين نفسها في القسم K.5.2.5.2 من كود دبي للبناء: ارتفاع لا يقل عن 1,200 مم، ولا فتحة تمرر كرة قطرها 100 مم، ولا عناصر قابلة للتسلق في أسفل 865 مم، وزجاج مصفّح إذا استُخدمت ألواح زجاجية. وفي الحديقة يُفحص اتجاه الميول بعيداً عن المبنى، وسهولة الوصول إلى غرف التفتيش وعدم تغطيتها بالبلاط أو الزراعة، وعمل الري من دون تسرب قرب الجدران، والمقابس الخارجية المحمية من العوامل الجوية. وتُسجل الأسوار والبوابات الآلية وإنارة الواجهة كبنود مستقلة، لأن إصلاحها يقع غالباً على مقاولين مختلفين.

التصوير والتوثيق: صور تقبلها جهة الإصلاح

على سبيل الإرشاد، الصورة الجيدة نصف الإبلاغ. التقط لكل ملاحظة صورتين: واحدة واسعة تبين الغرفة والجدار حتى يعرف الفني المكان، وأخرى قريبة تبين العيب نفسه، ويفضل أن يظهر فيها شريط القياس عند بنود الأرقام مثل ارتفاع الدرابزين أو حجم الفتحة. واحرص على أن تحمل الصور تاريخ الالتقاط، وأن يتطابق رقم كل صورة مع رقم البند في الجدول. وعند التسربات صوّر مصدر الماء المحتمل ومكان ظهور البقعة معاً، وعند الأعطال الكهربائية صوّر لوحة التوزيع وعنونتها من دون فتحها. وعند إعادة الفحص، التقط الصورة من الزاوية نفسها حتى تكون المقارنة واضحة. فهذه التفاصيل الصغيرة هي ما يحول تقرير الملاحظات من رأي إلى دليل.

فحص الملاحظات للمستأجرين: حالة العقار عند الدخول والخروج

فحص الملاحظات ليس للمشترين وحدهم. فوفق المادة 21 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، يجب على المستأجر عند انتهاء العقد أن يسلّم العقار بالحالة التي استلمه بها، إلا ما يكون من الاستهلاك العادي أو الأضرار الناتجة عن أسباب خارجة عن إرادته، وتُحال النزاعات إلى اللجنة المختصة. ووفق المادة 16، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك، يتحمل المؤجر أعمال الصيانة وإصلاح العيوب التي تؤثر في انتفاع المستأجر، بينما تُلزم المادة 19 المستأجر بالمحافظة على العقار كما يحافظ الشخص العادي على ملكه، وبعدم إجراء تغييرات من دون إذن المؤجر والتراخيص اللازمة.

وعلى سبيل الإرشاد، تجعل هذه المواد تقرير الحالة المؤرخ عند الدخول مفيداً للطرفين: فهو يثبت الحالة التي استلمها المستأجر، ما يحمي مبلغ التأمين عند الخروج، ويعطي المؤجر قائمة بالعيوب التي عليه إصلاحها وفق المادة 16. والفحص عند الخروج مقارنةً بالتقرير نفسه يغلق الدائرة.

فحص الملاحظات بعد التجديد والتجهيز الداخلي

على سبيل الإرشاد، تنطبق الطريقة نفسها عندما ينهي مقاول أعمال تجديد أو استبدال مطبخ أو حمام أو تجهيز مكتب كاملاً: افحص قبل الدفعة النهائية، مقارنةً بالنطاق والمخططات المتفق عليها، ومعك سجلات الاختبار من المقاول. وللتجديد ملاحظاته المعتادة: خدمات تُركت مفصولة خلف تشطيبات جديدة، وأبواب كشف منسية، ومصارف أرضية ضاعت تحت بلاط جديد، وتجهيزات جديدة لا تطابق حدود التدفق في الكود. ويشرح دليل التجهيز الداخلي وتخطيط المساحات من باور زون جانب الموافقات والتصميم في الأعمال نفسها.

من يصلح ماذا بعد التسليم

العيب	الطرف المسؤول
التمديدات المعيبة في وحدة بمبنى مشترك الملكية خلال سنة من التسليم	المطور، وفق المادة 40 من القانون رقم 6 لسنة 2019
العيوب الإنشائية في العقار المشترك خلال عشر سنوات من شهادة الإنجاز	المطور، وفق المادة 40 من القانون رقم 6 لسنة 2019
عيوب الأجزاء المشتركة بعد مدد مسؤولية المطور	جمعية الملاك عبر جهة الإدارة
عيوب العقار المؤجر التي تؤثر في الانتفاع به	المؤجر، وفق المادة 16 من القانون رقم 26 لسنة 2007 ما لم ينص العقد على غير ذلك
عيوب أعمال التجديد أو التجهيز	المقاول، وفق عقد الأعمال وضمانه

تسعير موعد فحص الملاحظات وتنظيمه في دبي

على سبيل الإرشاد، افصل عرض سعر معاينة الملاحظات عن تكلفة إصلاح العيوب. يذكر العرض الجيد نوع العقار ومساحته التقريبية والغرف والمساحات الخارجية المشمولة وما إذا كان الفحص بصرياً فقط أو يتضمن اختبارات بالأجهزة وما الأجهزة التي يمكن تشغيلها وما المستثنى وموعد تسليم التقرير وعدد زيارات إعادة الفحص. سمّ تكاليف الانتقال أو ترتيبات الدخول المقيد أو الاختبارات المتخصصة بوضوح بدلاً من اعتبارها مشمولة دون نص. اسأل متى تصبح المفاتيح والكهرباء متاحة وهل يستطيع ممثل فتح غرف الخدمات وهل التصوير مسموح. خصص وقتاً لمراجعة منهجية من دون الوعد باكتشاف كل عيب مخفي. تعرض باور زون خدمة الفحص المعماري والكهروميكانيكي للملاحظات، وتوضح صفحة الخدمة أن التكلفة تتعلق بالنطاق وعدد الزيارات وأن عرض السعر يفصّل بعد المعاينة. لا يرد هنا سعر ثابت أو ضمان بأن العقار سيكون خالياً من جميع العيوب.

فحص الملاحظات في دبي مع باور زون

تقدم باور زون فحص الملاحظات المعمارية والكهروميكانيكية في كل أنحاء دبي بفرقها المدربة الخاصة، ضمن الإمارات السبع و20 فريقاً تابعاً للشركة. وتبدأ كل معاينة بزيارة ميدانية وعرض سعر مجانيين يحددان النطاق والأنظمة التي ستُشغّل وعدد زيارات إعادة الفحص؛ وتُسجل الملاحظات غرفة بغرفة بالصور والمواقع، وتُفصل بنود السلامة عن البنود الشكلية، ويُبنى التقرير بحيث يستطيع المطور أو المقاول التعامل مع كل بند وتُغلقه إعادة الفحص. ويشمل الضمان أعمال باور زون. ويتكامل فحص الملاحظات مع خدمات باور زون في التجهيز الداخلي والدهان والبلاط والعزل المائي وتنظيف المصارف والكهرباء عندما تحتاج العيوب إلى إصلاح. اطلع على باور زون دبي.

أسئلة شائعة

كم مدة مسؤولية المطور عن العيوب في دبي؟

وفق المادة 40 من القانون رقم 6 لسنة 2019، سنة من التسليم عن التمديدات المعيبة مثل الأعمال الميكانيكية والكهربائية والصحية وتمديدات الصرف، وعشر سنوات من شهادة الإنجاز عن العيوب الإنشائية.

هل تبدأ مدة العيوب إذا أخّرت استلام الوحدة؟

نعم. إذا امتنع المالك عن الاستلام، تبدأ مدة السنة للتمديدات من شهادة إنجاز المشروع بدلاً من التسليم.

كم يجب أن يكون ارتفاع درابزين الشرفة في دبي؟

لا يقل عن 1,200 مم من منسوب الأرضية النهائية أو أدنى عنصر يمكن الوقوف عليه، في أي مكان يرتفع 760 مم أو أكثر عن الأرضية، وفق كود دبي للبناء.

ما الحد المسموح للفتحات في درابزين الشرفة؟

لا يجوز أن تسمح أي فتحة بمرور كرة قطرها 100 مم، ولا عناصر أفقية قابلة للتسلق في أسفل 865 مم، ولا يزيد الفراغ عند الأرضية على 100 مم.

أين يُشترط زجاج الأمان في بيوت دبي؟

في المواقع الحرجة: الزجاج في الأبواب وبجانبها والزجاج المنخفض، على أن يستوفي الحد الأدنى من التصنيف وفق BS EN 12600 أو ANSI Z97.1.

كم يجب أن يكون تدفق الدش في شقة بدبي؟

يحدد كود دبي للبناء 8 لترات في الدقيقة لرؤوس الدش و6 للمغاسل و7 لأحواض المطبخ في المباني التي يغطيها قسم الصرف.

كم يجب أن يكون عمق الحاجز المائي في مصرف الأرضية؟

لا يقل عن 75 مم، ويجب أن يكون في كل غرفة فيها تجهيزات رطبة مصرف أرضية وفق كود دبي للبناء.

هل يلزم مفتاح منفصل للطباخ في المطبخ؟

نعم. تحتاج أجهزة الطبخ الثابتة في المنازل إلى مفتاح تحكم منفصل عن الجهاز، على دائرة مستقلة عبر جهاز حماية من التسرب الأرضي بحساسية 100 مللي أمبير.

ما المستندات التي أستلمها عند التسليم؟

على سبيل الإرشاد: شهادات اختبار الصرف، وسجلات الاختبار الكهربائي، وسجلات تشغيل التكييف وصيانته، والضمانات، ومخطط الوحدة مع نقاط العزل، وأدلة التشغيل.

ماذا يشمل فحص الملاحظات المعمارية والكهروميكانيكية؟

قد يشمل الفحص المتفق عليه التشطيبات والنجارة والزجاج وتشغيل أجزاء التكييف والكهرباء والسباكة المتاحة. يجب أن يفرق العرض بين المعاينة البصرية والاختبارات بالأجهزة على يد مختص.

هل تثبت مشاهدة المقبس صحة تأريضه؟

لا. التحقق من التأريض وقياسات أجهزة التيار المتبقي يحتاج شخصاً مؤهلاً وإجراءات آمنة وأدوات مناسبة، ويجب طلب شهادات الاختبار ذات الصلة.

متى نطلب فحص الملاحظات للعقار الجديد في دبي؟

يُفضل عند التسليم أو بعده مباشرة، حتى تُستثمر مدة السنة الكاملة لمسؤولية المطور عن التمديدات وفق القانون رقم 6 لسنة 2019. وراجع أيضاً آلية الإبلاغ في اتفاقية البيع.

هل تكفي المعاينة البصرية لاعتماد العزل المائي أو أداء التكييف؟

لا. قد تكشف أعراضاً تستدعي فحصاً متخصصاً؛ تحقق مما إذا شملت المهمة اختبار الماء أو سجلات التشغيل الهندسي أو التقييم المعتمد.

ماذا يجب أن يتضمن تقرير الملاحظات المكتوب؟

على سبيل الإرشاد: رقم مستقل لكل عيب وموقعه وصورة مؤرخة ووصفه وأولويته وحدود الفحص والاختبارات المتخصصة المقترحة وحالة البند بعد إعادة الزيارة.

هل يلزم إعادة الفحص بعد إبلاغ المقاول بإغلاق البنود؟

إذا كانت إعادة الفحص مشمولة، راجع العيوب الأصلية وصوّر النتيجة واحتفظ بالإصدار الأول وسجّل ما تعذّر التحقق منه.

هل يحتاج المستأجر إلى تقرير ملاحظات؟

يفيد ذلك. فالقانون رقم 26 لسنة 2007 يُلزم المستأجر بإعادة العقار بالحالة التي استلمه بها إلا الاستهلاك العادي، ولذلك يحمي تقرير الدخول المؤرخ مبلغ التأمين.

متى يُجرى فحص الملاحظات الثاني؟

على سبيل الإرشاد، بين الشهر التاسع والحادي عشر بعد التسليم، حتى يُبلغ عن الأعطال التي تظهر مع الاستخدام ما دامت مدة السنة للتمديدات وفق القانون رقم 6 لسنة 2019 سارية.

هل يضمن تسليم التقرير إصلاح المطور مجاناً؟

لا. المسؤولية عن الإصلاح تتحدد وفق العقد والضمان والقانون المنطبق والأدلة، وليس بمجرد تقديم التقرير.

ما الذي يُفحص في الفيلا ولا يوجد في الشقة؟

على سبيل الإرشاد: السطح ومخارج تصريفه، والتراسات والدرج الخارجي ودرابزينها وفق القسم K.5.2.5.2، والحديقة وميولها وغرف التفتيش، والأسوار والبوابات والمقابس الخارجية.

هل تقدم باور زون فحص الملاحظات المعمارية والكهروميكانيكية؟

تدرج باور زون هذه الخدمة ضمن أعمال التجهيز الداخلي والترميم. يحدد عرض السعر ما سيُفحص ونوع الاختبارات وعدد الزيارات للعقار المحدد.

فحص الملاحظات قبل استلام العقار في دبي: الدليل الكامل