التجهيز الداخلي في دبي: القواعد والموافقات والمعايير والخطوات

آخر تحديث: 17 أكتوبر 2026. كل قاعدة في هذا الدليل مرتبطة بمصدرها الرسمي في نهاية الصفحة.

حقائق أساسية

• تطبيق الكود: التجهيز تعديل؛ يطبق كود دبي للبناء وكود الإمارات للحريق (الجدول A.1).
• الملاك: التعديلات الجوهرية تحتاج موافقة المطور الرئيسي ودائرة الأراضي والجهة المختصة (القانون 6 لسنة 2019، المادة 39).
• المستأجرون: إذن المؤجر والتراخيص مطلوبة (القانون 26 لسنة 2007، المادة 19)، والمؤجر يوفر موافقات أعمال الديكور (المادة 18).
• الارتفاعات الصافية: 2.7 م للمعيشة والنوم، و2.5 م للمكاتب والمحلات، و2.3 م للممرات ودورات المياه (الجدول B.4).
• مساحات الغرف: غرف المعيشة السكنية 10.5 م² على الأقل بعرض 3 م، والاستوديو 21 م² (الجدول B.3).
• جودة الهواء: تشطيبات معتمدة قليلة الانبعاثات وفحص للهواء الداخلي قبل الإشغال (H.4.10.3).

ما الذي يُعد تجهيزاً داخلياً في دبي

يعرّف كود دبي للبناء التعديل بأنه تجهيز مساحة أو وحدة، أو تغيير نظام خدمات أو عنصر في المبنى. وعملياً يشمل التجهيز الفواصل والأسقف، وتشطيبات الأرضيات والجدران، والنجارة، والأبواب والزجاج، والإنارة والكهرباء، وتوزيع التكييف، والسباكة والصرف للمطابخ ودورات المياه، وأجهزة السلامة من الحريق، والأنظمة الأمنية واللافتات، ليحول مساحة خاماً أو تصميماً قديماً إلى مساحة صالحة للاستخدام. ولأن التجهيز يمس معظم أنظمة المبنى في وقت واحد، فهو أيضاً حيث قد تنشأ كثير من مشكلات المطابقة في المباني القائمة، ولهذا تهم القواعد التالية.

فيت آوت أم ديكور أم تشطيب: المصطلحات

يستخدم الناس في دبي كلمات مختلفة: «فيت آوت»، و«التجهيز الداخلي»، و«الديكور»، و«التشطيب»، و«التجديد». وعلى سبيل الإرشاد، يغطي الفيت آوت أو التجهيز الداخلي عادة تحويل المساحة كاملة بما فيها الخدمات، بينما يشير الديكور غالباً إلى التشطيبات والأثاث والألوان، والتجديد إلى تغيير جزء من تجهيز قائم. والفرق مهم عملياً، لأن الكود يعامل تغيير التشطيبات فقط كتجديد، وتجهيز الوحدة أو تغيير أنظمة خدماتها كتعديل، وتغيير الاستخدام كفئة أوسع تمتد آثارها إلى المخارج والخدمات المشتركة.

ومن المفيد قبل التواصل مع أي مقاول أن يجمع المالك أو المستأجر المستندات الأساسية للمساحة: عقد الإيجار أو سند الملكية، ومخططات المبنى المتوفرة، وقواعد التجهيز لدى إدارة المبنى، لأن هذه المستندات تحدد ما يُسمح به ومن يجب أن يوافق، وتختصر وقتاً كبيراً في التصميم.

متى يطبق كود دبي للبناء

يحدد الجدول A.1 في الكود كيف يُطبق على التغييرات في المباني القائمة:

وينص الكود أيضاً على أنه حين يتعارض مع الأكواد أو المعايير المرجعية، يجب استيفاء الاشتراط الأشد أو الأعلى أداءً، وحين يتعارض اشتراط عام مع اشتراط خاص يُطبق الخاص. وعلى سبيل الإرشاد، الاختبار العملي لأي تجهيز هو ما إذا كان يغير طريقة هروب الناس، أو استخدام المساحة، أو الأنظمة المشتركة في المبنى: فكلما غير أكثر، اتسعت المنطقة التي يجب رفعها إلى مستوى الكود.

الموافقات في المباني المشتركة الملكية

تنص المادة 39 من القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة على أنه، مع عدم الإخلال بتشريعات البناء، لا يجوز للشاغل إجراء تعديلات أو تغييرات جوهرية على هيكل وحدته أو مظهرها الخارجي، أو على أي جزء من العقار المشترك، إلا بعد موافقة المطور الرئيسي ودائرة الأراضي والأملاك والجهة المختصة. ويلتزم الشاغل المخالف بإصلاح أي ضرر على نفقته بالطريقة التي يحددها المطور الرئيسي أو مؤسسة التنظيم العقاري، وإذا لم يفعل جاز لهما تعيين من يصلحه وتحميل الشاغل الكلفة. وتحظر المادة 17 استخدام المرافق المشتركة أو تعديلها أو إعادة تصميمها أو إغلاقها بطريقة تقيد استخدام الملاك لها دون موافقات مسبقة. وعلى سبيل الإرشاد، قد تصدر إدارة المبنى أيضاً قواعد خاصة بها للتجهيز تغطي ساعات العمل واستخدام المصاعد والضجيج والتأمينات والتأمين، ويجب الاتفاق عليها قبل بدء العمل.

وعلى سبيل الإرشاد، يفيد في الأبراج أن يطلب الشاغل من إدارة المبنى قائمة مكتوبة بمتطلبات التجهيز قبل التصميم، مثل أوقات العمل المسموحة واستخدام المصعد للمواد وطريقة التخلص من المخلفات والتأمينات المطلوبة، لأن مخالفة هذه القواعد قد توقف العمل وتؤخر التسليم.

الموافقات للمستأجرين والمؤجرين

وفق القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، تنص المادة 19 على أنه لا يجوز للمستأجر إجراء أي تغييرات أو أعمال ترميم أو صيانة إلا بإذن المؤجر وبعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات الرسمية المختصة، باستثناء الترميمات المتفق عليها أو المتعارف على قيام المستأجر بها. وتلزم المادة 18 المؤجر بتزويد المستأجر بالموافقات اللازمة لتقديمها إلى الجهات المختصة كلما أراد المستأجر إجراء أعمال ديكور أو أعمال أخرى تتطلب موافقات، بشرط ألا تمس هيكل العقار وأن يكون لدى المستأجر المستندات الرسمية لطلبها. وتلزم المادة 21 المستأجر بإعادة العقار بالحالة التي تسلمه بها باستثناء الاستهلاك العادي. وعلى سبيل الإرشاد، يجب على المستأجر التجاري الذي يخطط لتجهيز أن يتفق كتابياً مع المؤجر على ما سيُبنى، وما يبقى في نهاية العقد، وما يجب إزالته.

مساحات الغرف والارتفاعات الصافية

يحدد البند B.5.2 الحد الأدنى لصافي المساحة والأبعاد للغرف، ويحدد البند B.5.3 الحد الأدنى للارتفاعات الصافية مقاسة من منسوب الأرضية النهائي إلى أي عنصر إنشائي أو معلق أو بطن السقف:

ويجوز في ما لا يزيد على 50% من مساحة السقف أن تبرز عناصر تحت الحد الأدنى للارتفاع الصافي، بشرط الحفاظ على ارتفاع خالٍ 2.03 م من الأرضية. ويجب ألا تقل مساحة الحركة بين خزائن المطبخ، أو بجوار خزانة واحدة، عن 1.2 م. وعلى سبيل الإرشاد، تحدد هذه الارتفاعات عمق السقف المستعار بعد تركيب المجاري والرشاشات والإنارة فوقه، فيجب أن يبدأ تصميم السقف من الحد الأدنى للارتفاع الصافي لا مما يتسع له المكان.

ومن المفيد عند تصميم الأسقف المستعارة تحديد ارتفاعها النهائي بعد وضع المجاري والرشاشات والإنارة على مخطط واحد، والتحقق من أنه لا يقل عن الحد الأدنى للارتفاع الصافي للمساحة، لأن اكتشاف المشكلة بعد التركيب يعني فك السقف وإعادة العمل.

السلامة من الحريق في التجهيز

لأن كود الإمارات للسلامة من الحريق وحماية الأرواح يُطبق على كل تجهيز وفق الجدول A.1، يجب أن تحافظ الفواصل والأسقف والتشطيبات والأبواب والخدمات على استراتيجية الحريق في المبنى: مسارات الهروب وعروض المخارج، والجدران والأبواب المقاومة للحريق، وتغطية إنذار الحريق والرشاشات، وإنارة الطوارئ ولافتات الخروج. ويذكر جزء الفلل في الكود مثلاً أن مواد مثل الألومنيوم والخشب وألواح الجبس والزجاج والبلاستيك لا تُستخدم إلا حيث يسمح بها الفصل الأول من كود الحريق أيضاً. وعلى سبيل الإرشاد، من الأخطاء المعتادة في التجهيز فواصل جديدة تحجب تغطية الرشاشات أو الكواشف، وأسقف تغطي مخمدات الحريق أو فتحات الوصول، وأبواب تغير اتجاه فتح مسار الهروب أو عرضه. ويغطي دليل باور زون لصيانة أنظمة الحريق الأنظمة نفسها.

الصوتيات والعزل الصوتي

يشترط البند H.10 أن يستوفي العزل الصوتي الداخلي للصوت المحمول جواً وصوت الصدمات والارتداد المعايير المذكورة لكل إشغال: Approved Document E وBS 8233 للمباني السكنية، وBS 8233 ودليل مجلس المكاتب البريطاني للمكاتب، وBuilding Bulletin 93 للمدارس، مع أنظمة هيئة الصحة بدبي للمنشآت الصحية. ويجب تصميم العزل الصوتي للغلاف والأرضيات والفواصل وفق هذه المعايير أو أفضل. ويذكر الكود أن الأداء في الموقع أقل من أرقام المختبر بسبب جودة التنفيذ وانتقال الصوت عبر العناصر الأخرى، ويشترط أسطحاً ماصة للصوت حيث يلزم التحكم في الارتداد. وفي غياب إرشادات مشغل الفندق، تتبع غرف الفنادق Approved Document E للغرف السكنية. وعلى سبيل الإرشاد، الفواصل التي تتوقف عند السقف المستعار بدلاً من البلاطة، والفتحات حول الخدمات، والمقابس المتقابلة دون إحكام، أسباب معتادة لعدم خصوصية غرفة اجتماعات جديدة.

وعلى سبيل الإرشاد، يفيد طلب عينات من التشطيبات الصوتية مثل الفواصل والأبواب والأسقف الماصة للصوت، ومراجعة بياناتها الفنية مع المصمم، لأن الأداء الصوتي يعتمد على النظام كاملاً بما فيه الإحكام حول الأبواب والخدمات، لا على مادة واحدة.

المواد والتشطيبات والهواء الداخلي

يشترط البند H.4.10.3 أن تبقى الدهانات والطلاءات والمواد اللاصقة ومواد الإحكام ضمن حدود مختبر دبي المركزي للمركبات العضوية المتطايرة بمواد معتمدة، واعتماد أنظمة السجاد، ويحظر السجاد في سكن العمال والمنشآت التعليمية، ويشترط فحص الهواء الداخلي قبل الإشغال، بفورمالديهايد أقل من 0.08 جزء في المليون، ومركبات عضوية متطايرة كلية أقل من 300 ميكروغرام/م³، وجسيمات أقل من 150 ميكروغرام/م³. ويوصي إرشاد بلدية دبي لجودة الهواء الداخلي بتشغيل التكييف بتهوية أعلى لطرد انبعاثات المواد الجديدة قبل الإشغال وفي بدايته، وعزل المناطق المجددة عن المشغولة، وإعادة موازنة توزيع الهواء بعد تغيير التخطيط. ويغطي دليل باور زون للدهان ودليل تنظيف المجاري هذه الخطوات بالتفصيل.

الممرات والأبواب ومسارات الهروب

يحدد البند B.6.2 الحد الأدنى لعروض الممرات الصافية، والبند B.6.5.1 الحد الأدنى لعروض الأبواب الصافية، إلى جانب اشتراطات المخارج في كود الإمارات للحريق:

ويجب ألا تقل المسافة الصافية بين فتحتي بابين عن 1.2 م، وأن تتبع أبواب الخروج قواعد كود الحريق في اتجاه الفتح وأنواع الأبواب والتجهيزات وبروزها في الممرات والسلالم ومقاومتها للحريق والترتيبات الأمنية. وعلى سبيل الإرشاد، قد يفشل في التفتيش تجهيز يضيّق ممراً بالنجارة أو يفتح باباً جديداً نحو مسار هروب حتى لو كان كل ما عداه ممتازاً.

ومن المفيد في المكاتب والمحلات التحقق من مسار الهروب من كل نقطة في المساحة الجديدة إلى المخرج على المخطط قبل التنفيذ، والتأكد من أن الأثاث والرفوف والنجارة لا تضيق الممرات أو تحجب الأبواب، لأن هذه التفاصيل يفحصها التفتيش بدقة.

إمكانية الوصول

ينطبق جزء إمكانية الوصول في كود دبي للبناء على المسارات الميسرة والأبواب والمرافق الصحية. وحيث يكون الممر جزءاً من مسار ميسر، يجب أن يستوفي تلك الاشتراطات أيضاً. ويجب أن توفر المباني والمرافق والمساحات العامة دورات مياه ميسرة بالأعداد التي يحددها الكود، وحيث تتجاوز المساحة الإجمالية للمبنى 2,000 م² ويكون من مستخدميه أطفال، يجب أن تناسب 10% من الأدوات الصحية الأطفال دون العاشرة، مع دورة مياه واحدة على الأقل للأطفال في مرافق الذكور والإناث. وعلى سبيل الإرشاد، يجب على المكاتب والمحلات والعيادات والمطاعم المفتوحة للجمهور التحقق من المسارات الميسرة من المدخل وعروض الأبواب ودورات المياه الميسرة كجزء من تصميم التجهيز، لا بعده.

الإضاءة النهارية والنوافذ

يحدد البند B.6.5.2 الحد الأدنى لمساحة زجاج النوافذ كنسبة من مساحة الغرفة للمساحات المأهولة والمشغولة، مثلاً 10% لمناطق محطات العمل في المكاتب. وعلى سبيل الإرشاد، قد تخفض الفواصل والنجارة الكاملة الارتفاع الموضوعة أمام النوافذ الإضاءة النهارية تحت الحد الأدنى في الكود للغرف خلفها، فيجب أن تبقي التصاميم محطات العمل ومساحات المعيشة قرب الزجاج، وتستخدم الفواصل الزجاجية حيث تحتاج الغرف الداخلية إلى ضوء مستعار.

التجهيز في المباني المشغولة

يطلب إرشاد بلدية دبي لجودة الهواء الداخلي، في المباني المشغولة التي تُجدد جزئياً، عزل المساحات المجددة عن المناطق المشغولة بفعالية، مع فصل هواء التغذية عند الحاجة، وتغليف العمليات الملوثة أو تزويدها بشفط موضعي أو تصريفها مباشرة إلى الخارج أو تنفيذها حين يقل عدد المعرضين. وعلى سبيل الإرشاد، يعني ذلك حواجز وستائر للغبار، وإغلاق فتحات الهواء الراجع في منطقة العمل، وحماية المصاعد والممرات، والاتفاق مع إدارة المبنى على ساعات الأعمال المزعجة، وتنظيف المناطق المشتركة المتأثرة يومياً.

وعلى سبيل الإرشاد، يفيد في التجهيزات التي تمتد على أسابيع إرسال تقرير أسبوعي بالصور للعميل وإدارة المبنى، يبين الأعمال المنجزة والفحوص القادمة وأي تأخير، لأن الشفافية في البرنامج تمنع المفاجآت وتسهل التنسيق مع الشاغلين الآخرين.

تخطيط البرنامج الزمني

على سبيل الإرشاد، يعتمد البرنامج الزمني للتجهيز على الموافقات والمواد طويلة التوريد وتنسيق الخدمات أكثر من التشطيبات. فقد تستغرق موافقات المؤجرين وجمعيات الملاك وإدارات المباني وقتاً، فيجب أن تسير بالتوازي مع التصميم. ويجب طلب النجارة الخاصة والزجاج والمعدات المتخصصة بمجرد تثبيت المخططات. ويجب حجز فحوص الخدمات المخفية قبل إغلاق الأسقف والجدران. وإدخال وقت لطرد الهواء قبل الإشغال، كما يوصي إرشاد الهواء الداخلي، يجنب نقل الناس إلى مساحة ما زالت فيها رائحة المواد الجديدة.

الأرضيات والمناطق الرطبة والتشطيبات

على سبيل الإرشاد، يتبع اختيار الأرضيات في التجهيز الاستخدام: تشطيبات صلبة مقاومة للانزلاق في المناطق الرطبة والمطابخ والمداخل، وسجاد حيث يُسمح به ويكون معتمداً، وتشطيبات متينة في الممرات. ويشترط الكود أن تكون تشطيبات أرضيات المناطق الرطبة غير ماصة ويضع اشتراطات لمقاومة الانزلاق، وتحتاج المناطق الرطبة إلى عزل مائي قبل التبليط. ويغطي دليل باور زون لجلي الأرضيات مقاومة الانزلاق والعناية بالأرضيات، ودليل العزل المائي المناطق الرطبة.

السجلات التي يجب الاحتفاظ بها

• موافقات المؤجر أو جمعية الملاك أو المطور الرئيسي أو إدارة المبنى والجهات المختصة.
• المخططات المعتمدة ومخططات التنفيذ الفعلي للأعمال المعمارية والخدمات.
• شهادات المواد، ومنها اعتماد المركبات العضوية المتطايرة للدهانات والمواد اللاصقة ومواد الإحكام.
• شهادات الاختبار والتشغيل لأنظمة الكهرباء والحريق والتكييف والسباكة.
• تقرير فحص الهواء الداخلي حيث يُشترط قبل الإشغال.
• إخطارات سيرا بالتغييرات الأمنية حيث تنطبق.
• الضمانات وأدلة التشغيل والصيانة وقائمة الملاحظات الموقعة.

ومن المفيد الاحتفاظ بنسخة إلكترونية منظمة من كل مستندات التجهيز في ملف واحد، لأن هذه المستندات تُطلب عند بيع العقار أو تأجيره أو عند أي تجديد لاحق أو مطالبة بالضمان، وغيابها قد يكلف إعادة الفحوص.

حمل الإشغال: لكم شخصاً صُممت المساحة

يحدد الجدول B.2 معاملات حمل الإشغال المستخدمة لتحديد حجم المرافق، بينما تُحسب المخارج وعروضها وفق جدول كود الحريق:

وعلى سبيل الإرشاد، التجهيز الذي يزيد كثافة مكتب أو يحول مخزناً إلى صالة عرض يغير حمل الإشغال، وقد يغير بذلك عدد دورات المياه والمخارج ونوافير الشرب المطلوبة، وهو علامة على أن التغيير قد يكون تغيير استخدام وفق الجدول A.1.

مرافق الشاغلين

يحدد البند B.8.2 مرافق يجب أن توفرها تجهيزات المساحات الكبيرة. فنوافير الشرب مطلوبة بحسب الإشغال، مثلاً واحدة لكل 100 شاغل في المكاتب وواحدة لكل 1,000 في المحلات والمراكز التجارية، ويجب ألا تكون في دورات المياه العامة. وغرف الرضاعة مطلوبة في المراكز التجارية ومدن الترفيه التي تتجاوز 1,000 م² أو المصممة لأكثر من 250 شاغلاً، بمساحة 4.5 م² على الأقل وبعد أدنى 2.1 م. وتحتاج المباني العامة والتجارية إلى خزائن وغرف إسعافات أولية وفق إرشادات الصحة والسلامة لدى بلدية دبي. ويغطي دليل باور زون لفلاتر المياه نظافة نوافير الشرب والبرادات.

الفواصل والأسقف

على سبيل الإرشاد، تشكل الفواصل والأسقف جزءاً كبيراً من مساحة التجهيز وتحدد أداءه الصوتي والحريقي والخدمي. ويجب أن يناسب نوع الفاصل الغرفة: مقاوم للحريق حيث تحتاج استراتيجية الحريق إلى فصل، وصوتي وفق معايير الكود لغرف الاجتماعات والنوم، ومقاوم للرطوبة في المناطق الرطبة. وتحتاج الأسقف إلى فتحات وصول لوحدات الملفات المروحية والصمامات والمخمدات، ويجب أن يترك عمقها الحد الأدنى للارتفاع الصافي في الكود. وتغطي خدمة باور زون لفواصل وأسقف الجبس هذا العمل.

وعلى سبيل الإرشاد، يفيد في الأسقف التي تخفي وحدات الملفات المروحية والصمامات تحديد مواقع فتحات الوصول على مخطط السقف قبل التنفيذ، وجعلها بحجم كافٍ للصيانة، لأن الفتحات الصغيرة أو غير الموجودة تجعل كل صيانة لاحقة تتطلب كسر الجبس.

الإنارة والكهرباء في التجهيز

على سبيل الإرشاد، يجب أن تتبع مخططات الإنارة مخطط الأثاث والمهام، مع الحفاظ على إنارة الطوارئ ولافتات الخروج وفق كود الحريق، وأن توضع الكهرباء والبيانات حيث ستكون المكاتب والطاولات والمعدات فعلاً. ويحد كود دبي للبناء من كثافة قدرة الإنارة الخارجية لأغلفة المباني، ويشترط أن تتجنب إنارة الحدائق التلوث الضوئي، والإنارة الموفرة للطاقة وأدوات التحكم تقلل أحمال التبريد إلى جانب استهلاك الكهرباء. ويجب أن ينفذ كل الأعمال الكهربائية كهربائيون مؤهلون مع شهادات اختبار عند التسليم.

النجارة والأبواب والزجاج

على سبيل الإرشاد، تأتي النجارة والزجاج بقواعدهما إلى التجهيز: فيجب أن يستوفي الخشب المركب حدود الكود لراتنجات اليوريا فورمالديهايد المضافة، وأن يأتي 25% على الأقل بالحجم من الخشب ومنتجاته المركبة بشكل دائم من مصادر معتمدة، وأن تستوفي الأبواب العروض الصافية ومقاومة الحريق لموقعها، وأن تستخدم الفواصل والأبواب الزجاجية زجاج أمان وعلامات مرئية. ويغطي دليل باور زون للزجاج والألومنيوم قواعد الزجاج.

تغيير الاستخدام عملياً

يعامل الجدول A.1 تغيير استخدام جزء من المبنى أو كله أو إشغاله كتغيير يطبق عليه الكودان، مع أي مناطق متأثرة مثل سلالم ومسارات الخروج القائمة والنقل الرأسي وكمية مرافق الصرف الصحي ونوعها. وعلى سبيل الإرشاد، من الأمثلة الشائعة في دبي تحويل طابق مكاتب إلى عيادة أو مدرسة، أو محل إلى مطعم، أو مستودع إلى صالة عرض: فكل منها يغير أحمال الإشغال ومخاطر الحريق والخدمات، ويجب التعامل معه كمشروع تصميم بموافقات الجهات المختصة لا كتجهيز بسيط.

العيادات والمساحات الصحية

للمنشآت الصحية، يحيل كود دبي للبناء مساحات الغرف والارتفاعات الصافية وعروض الممرات والصوتيات إلى أنظمة هيئة الصحة بدبي وإرشادات المنشآت الصحية بدلاً من تحديد أرقامه الخاصة. وعلى سبيل الإرشاد، يجب أن يبدأ تجهيز العيادة من اشتراطات الهيئة الصحية لنوع المنشأة المحدد، التي قد تغطي مساحات الغرف السريرية وغسل اليدين والتشطيبات والتهوية وإمكانية الوصول، ويجمعها مع قواعد الحريق والكهرباء والهواء الداخلي العامة.

الفنادق والشقق الفندقية

للمنشآت الفندقية، يحيل الكود الحد الأدنى لمساحات الغرف إلى معايير التصنيف المطبقة لدى دائرة السياحة والتسويق التجاري (DTCM)، ويحدد عروض الممرات المشتركة بـ1.5 م لممر بجهة واحدة و1.8 م لممر بجهتين. وفي الصوتيات، يحدد مشغلو الفنادق اشتراطات علاماتهم التجارية، وفي غيابها تُطبق اشتراطات Approved Document E للغرف السكنية. وعلى سبيل الإرشاد، كثيراً ما تُنفذ تجديدات الفنادق طابقاً بعد طابق حتى تبقى الغرف قابلة للبيع، ما يجعل عزل الأعمال والتحكم في الغبار وطرد الهواء قبل إعادة الفتح مهماً بشكل خاص.

المدارس والحضانات ورياض الأطفال

للمباني التعليمية، يحدد الكود حداً أدنى للارتفاع الصافي 2.7 م في الفصول، وعروض ممرات 2.1 م لجهة واحدة و3 م لجهتين، وتصميماً صوتياً وفق Building Bulletin 93، ونافورة شرب لكل 100 طالب أو طفل، ويحظر السجاد في المنشآت التعليمية. وحيث تتجاوز المساحة الإجمالية للمبنى 2,000 م² ويكون من مستخدميه أطفال، يجب أن تناسب 10% من الأدوات الصحية الأطفال دون العاشرة. وعلى سبيل الإرشاد، يُفضل تنفيذ تجهيز المدارس أثناء الإجازات مع وقت كافٍ لطرد الهواء وفحصه قبل عودة الأطفال.

علامات تجهيز مُدار جيداً

• الموافقات متوفرة قبل بدء العمل ومعروضة أو متاحة في الموقع.
• برنامج زمني واضح بنقاط فحص قبل إغلاق الجدران والأسقف.
• موقع مفصول عن المناطق المشغولة، مع مناطق مشتركة نظيفة ومخارج حريق خالية.
• شهادات المواد وبيانات الانبعاثات متاحة للدهانات والمواد اللاصقة ومواد الإحكام.
• الخدمات مختبرة ومُشغلة بشهادات قبل التسليم.
• قائمة ملاحظات تُراجع ميدانياً وتُصحح وتُوقع، وملف مستندات كامل عند التسليم.

المساحة الخام مقابل التجديد

على سبيل الإرشاد، تصل المساحة الخام بالهيكل والغلاف والقنوات الرئيسية والخدمات الأساسية، ويضيف التجهيز كل ما في الداخل: الفواصل والأسقف والتشطيبات والتوزيع النهائي للتكييف والإنارة والكهرباء وسباكة المطابخ ودورات المياه وتمديدات أنظمة الحريق لتناسب التصميم. أما التجديد فيبدأ من تجهيز قائم ويغير جزءاً منه، ما يضيف أعمال الإزالة وحماية ما يبقى، وخطر الظروف المخفية خلف التشطيبات القديمة، مثل التسربات أو الخدمات التالفة أو الطلاءات المجهولة التي يقول دليل السلامة في أعمال البناء إنها يجب أن تُحدد قبل الهدم. وكلاهما تعديل وفق الجدول A.1، فيجب أن يستوفي كلاهما الكود وكود الحريق للعمل المنفذ.

التجهيز في صيف دبي

على سبيل الإرشاد، يؤثر صيف دبي في أعمال التجهيز بعدة طرق: فالحرارة والرطوبة تؤثران في جفاف الدهانات والمواد اللاصقة ومعالجة اللياسة، وتحتاج بعض المواد إلى تكييف المساحة قبل تركيبها، كما يزيد تشغيل التكييف أثناء الأعمال المغبرة خطر دخول الغبار إلى المجاري ما لم تُحمَ. ولذلك يفيد تشغيل التكييف المؤقت أو الدائم في مرحلة التشطيبات مع فلاتر مؤقتة وحماية للفتحات، واحترام أوقات الجفاف التي تحددها الشركات المصنعة، وجدولة الأعمال الخارجية والتوريد في الساعات الأبرد.

التجهيز وإدارة المبنى والجيران

على سبيل الإرشاد، يمس التجهيز في المباني المشتركة الجيران والمناطق المشتركة: الضجيج والغبار واستخدام المصاعد ونقل المواد والمخلفات. ويحظر القانون رقم 6 لسنة 2019 استخدام الأجزاء المشتركة بطريقة تضر بحقوق الآخرين أو تزعجهم أو تعرض سلامتهم أو سلامة العقار للخطر، ويشترط استخدامها لأغراضها فقط. ولذلك يفيد الاتفاق مع إدارة المبنى على مسار نقل المواد وحماية الممرات والمصاعد، وإبلاغ الجيران المباشرين بمدة الأعمال وأوقاتها، وترك المناطق المشتركة نظيفة يومياً. والتجهيز الذي يحترم الجيران قد يكتمل بشكاوى أقل وتأخيرات أقل.

الضمانات وعيوب ما بعد التسليم

على سبيل الإرشاد، يفيد أن يحدد عقد التجهيز فترة لإصلاح العيوب بعد التسليم، وما تشمله من أعمال ومواد، ومن يتحمل كلفة إصلاح العيوب التي تظهر خلالها، إلى جانب ضمانات الشركات المصنعة للمعدات والمواد. ويفيد أيضاً تسجيل العيوب التي تظهر بعد الإشغال بالصور والتاريخ وإبلاغ المقاول بها كتابياً، لأن السجل الواضح يسهل الإصلاح ويحمي حقوق الطرفين.

الخدمات: التكييف والكهرباء والسباكة والأمن

وعلى سبيل الإرشاد، الخدمات هي غالباً ما يحدد البرنامج الزمني للتجهيز: فالفواصل والتشطيبات سريعة، بينما تحتاج إعادة تصميم مناطق التكييف ونقل الرشاشات وتمديد دوائر جديدة إلى تنسيق وفحوص. ويشرح دليل باور زون للكاميرات والتحكم في الدخول إخطارات سيرا، ويغطي دليل الكهرباء السلامة الكهربائية.

العمل الآمن في الموقع

ينطبق دليل بلدية دبي للسلامة في أعمال البناء على أعمال التجهيز: سقالات مصممة لفئة حملها ومفحوصة قبل الاستخدام، وسلالم رأسية فوق 6 أمتار بحماية من السقوط، وتحديد دهان الرصاص والأسبستوس قبل الهدم مع إزالة الأسبستوس بواسطة متخصصين فقط، والتحكم في الغبار، ومعدات حماية شخصية من الضجيج والغبار. وعلى سبيل الإرشاد، في المباني المشغولة يجب فصل موقع التجهيز عن المناطق المشتركة، وإزالة المخلفات يومياً، وإبقاء مخارج الحريق ومعداته خالية وعاملة طوال الأعمال.

خطوات التجهيز

1. المتطلبات والمعاينة: الاحتياجات والميزانية والبرنامج، ومعاينة المساحة والخدمات القائمة.
2. التصميم: التخطيط والتشطيبات والخدمات واستراتيجية الحريق، مع التحقق من مساحات الغرف والارتفاعات الصافية والصوتيات وكود الحريق.
3. الموافقات: المؤجر أو جمعية الملاك، والمطور الرئيسي، وإدارة المبنى، والجهة المختصة حسب الحاجة.
4. التوريد: مواد معتمدة ببيانات الانبعاثات، وطلب المواد طويلة التوريد مبكراً.
5. الإزالة والتحضير: حماية المناطق المشتركة، وإزالة آمنة، وعزل الخدمات.
6. الأعمال الأولية: الفواصل وهياكل الأسقف والمجاري والأنابيب والكابلات.
7. الفحوص: فحص الخدمات وأنظمة الحريق قبل إغلاق الأسقف والجدران.
8. التشطيبات: الألواح والأرضيات والدهان والنجارة والزجاج.
9. التشغيل التجريبي: موازنة التكييف، واختبار الكهرباء، وفحص إنذار الحريق والرشاشات، وإخطارات الأمن.
10. طرد الهواء وفحصه: تهوية لإزالة الانبعاثات، وفحص الهواء الداخلي حيث يُشترط.
11. الملاحظات والتسليم: قائمة العيوب والتصحيحات والمستندات والضمانات.

المكاتب

على سبيل الإرشاد، تجمع تجهيزات المكاتب المساحات المفتوحة وغرف الاجتماعات والمكاتب المغلقة. وتحتاج المكاتب المغلقة إلى بعد أدنى 2.4 م والمكاتب إلى ارتفاع صافٍ 2.5 م على الأقل وفق الكود، وتحتاج غرف الاجتماعات إلى عزل صوتي وفق BS 8233 ودليل مجلس المكاتب البريطاني، والفواصل الزجاجية إلى زجاج أمان وعلامات مرئية كما يشرح دليل باور زون للزجاج، ويجب أن يطابق تقسيم مناطق التكييف الغرف الجديدة. وتُخطط كابلات البيانات وكهرباء المكاتب والإنارة مع التصميم، وتُبلغ التغييرات الأمنية حيث يُشترط.

المحلات وصالات العرض

تحتاج محلات التجزئة إلى بعد أدنى 2.4 م وصالات العرض إلى 9 م² على الأقل، وكلاهما بارتفاع صافٍ 2.5 م وفق الكود. وعلى سبيل الإرشاد، تقود الواجهات والإنارة واللافتات التصميم، لكن يجب تصميم مسارات الهروب والفصل الحريقي عن المركز التجاري أو المبنى والاشتراطات الأمنية للنشاط وفق دليل سيرا من البداية، وقد يضع ملاك المراكز التجارية قواعدهم الخاصة للتصميم والموافقة فوق الكود.

المطاعم والمطابخ

على سبيل الإرشاد، تحمل تجهيزات المطاعم أكثر التنظيمات: شفط المطبخ وإطفاء الحريق، ومصائد الدهون المحددة الحجم والمعتمدة وفق قواعد بلدية دبي، وتخطيطات سلامة الغذاء، وسلامة الغاز والتهوية. ويشرح دليل باور زون لشفاطات المطابخ ومصائد الدهون قواعد البلدية لمصائد الدهون وتنظيف الشفاطات، التي يسهل استيفاؤها حين يصمم التجهيز الوصول للتنظيف من اليوم الأول.

المنازل والفلل

على سبيل الإرشاد، تركز تجهيزات المنازل وتجديداتها على المطابخ والحمامات والأرضيات والأسقف والإنارة والنجارة. وتحتاج غرف النوم والمعيشة إلى 10.5 م² وعرض 3 م على الأقل، وارتفاع صافٍ 2.7 م لمساحات المعيشة والنوم وفق الكود. ويحتاج المستأجرون إلى إذن المؤجر والتراخيص، ويحتاج الملاك في المباني المشتركة الملكية إلى موافقات للتعديلات الجوهرية. وتحتاج المناطق الرطبة إلى عزل مائي قبل التبليط، كما يشرح دليل باور زون للعزل المائي، ويجب على العائلات التي لديها أطفال تخطيط زجاج الأمان ومحددات النوافذ والدرابزين وفق الكود.

التسليم وقائمة الملاحظات

على سبيل الإرشاد، يتضمن التسليم الجيد قائمة ملاحظات تُراجع ميدانياً مع العميل، وتصحيحات موقعة، وشهادات اختبار لأنظمة الكهرباء والحريق والتكييف، وتقرير فحص الهواء الداخلي حيث يُشترط، ومخططات التنفيذ الفعلي، وأدلة التشغيل والصيانة، وبيانات المنتجات والضمانات، والمفاتيح وبطاقات الدخول. ويوصي إرشاد بلدية دبي لجودة الهواء الداخلي أيضاً بتهوية خارجية أعلى لفترة بعد الإشغال.

أخطاء شائعة في التجهيز

ما الذي يؤثر في الكلفة

على سبيل الإرشاد، تعتمد كلفة التجهيز على المساحة، ونطاق تغييرات الخدمات، ومواصفات التشطيب، والنجارة، وحجم إعادة تصميم الحريق والتكييف، والوصول وقيود ساعات العمل، واشتراطات الموافقات، والبرنامج الزمني. وتحتاج المساحات الخام إلى أكثر من التجديدات، وقد تكلف المطاعم والعيادات أكثر من المكاتب بسبب خدماتها. وتسعّر باور زون التجهيزات بعد معاينة وعرض سعر مفصل.

أسئلة تطرحها على مقاول التجهيز

1. ما الموافقات التي يحتاجها هذا التجهيز، ومن سيحصل عليها؟
2. كيف يستوفي التصميم مساحات الغرف والارتفاعات الصافية والصوتيات واشتراطات الحريق في الكود؟
3. ما المواد التي ستُستخدم، وهل هي معتمدة ببيانات الانبعاثات؟
4. كيف ستُعالج الخدمات وتُختبر، ومنها موازنة التكييف وأنظمة الحريق وإخطارات الأمن؟
5. كيف سيبقى الموقع آمناً ومفصولاً عن المناطق المشغولة؟
6. ما المستندات وشهادات الاختبار والضمانات التي ستُسلم؟

التجهيز الداخلي مع باور زون

تقدم باور زون خدمة التجهيز الداخلي الكامل في دبي، ضمن الإمارات السبع و20 فريقاً تابعاً للشركة، بتنسيق الفواصل والأسقف والتشطيبات والنجارة والزجاج والإنارة والكهرباء والتكييف والسباكة والتسليم. راجع أيضاً الدهان والزجاج والألومنيوم وباور زون دبي، أو اطلب معاينة ميدانية.

أسئلة شائعة

هل يطبق كود دبي للبناء على أعمال التجهيز؟

نعم. يعرّف الكود التجهيز بأنه تعديل، ويطبق كود دبي للبناء وكود الإمارات للحريق على التجهيز أو التغيير.

هل أحتاج إلى موافقة لتعديل شقتي في دبي؟

التعديلات الجوهرية على الهيكل أو المظهر الخارجي تحتاج إلى موافقة المطور الرئيسي ودائرة الأراضي والجهة المختصة وفق المادة 39 من القانون رقم 6 لسنة 2019.

هل يجوز للمستأجر إجراء تجهيز في دبي؟

فقط بإذن المؤجر والتراخيص المطلوبة وفق المادة 19 من القانون رقم 26 لسنة 2007، ويجب على المؤجر توفير الموافقات لأعمال الديكور التي لا تمس الهيكل.

ما الحد الأدنى لارتفاع السقف في دبي؟

2.7 م لمساحات المعيشة والنوم، و2.5 م للمكاتب والمحلات، و2.3 م للممرات ودورات المياه والتخزين، وفق الجدول B.4.

ما الحد الأدنى لمساحة غرفة النوم في دبي؟

يجب ألا تقل مساحات المعيشة السكنية مثل غرف النوم عن 10.5 م² بطول وعرض أدنى 3 م، وفق الجدول B.3.

ما الحد الأدنى لمساحة الاستوديو في دبي؟

21 م² شاملة الحمام والمطبخ، ببعد أدنى 3 م.

هل يجوز أن تتدلى المجاري والجسور تحت الحد الأدنى للارتفاع؟

في ما لا يزيد على 50% من مساحة السقف، بشرط الحفاظ على ارتفاع خالٍ 2.03 م من الأرضية.

هل يجب فحص الهواء الداخلي بعد التجهيز؟

في المباني المشمولة بالبند H.4.10.3، يُشترط فحص الهواء قبل الإشغال بفورمالديهايد أقل من 0.08 جزء في المليون ومركبات عضوية متطايرة كلية أقل من 300 ميكروغرام/م³.

ماذا يحدث إذا عدلت وحدتي دون موافقة؟

وفق المادة 39 من القانون رقم 6 لسنة 2019، يلتزم الشاغل بإصلاح الضرر على نفقته، أو يقوم بذلك المطور الرئيسي أو مؤسسة التنظيم العقاري ويحملانه الكلفة.

هل يجب إخطار سيرا بالتجهيز؟

حيث ينطبق دليل سيرا، يجب تسجيل التغييرات في التصميم الأمني أو التغطية أو المداخل أو الإضاءة أو الأنشطة والإخطار بها.

ما المعايير الصوتية للمكاتب في دبي؟

BS 8233 ودليل مجلس المكاتب البريطاني، وفق الجدول H.17 في كود دبي للبناء.

هل يُسمح بالسجاد في المدارس في دبي؟

لا. يحظر الكود السجاد في المنشآت التعليمية وسكن العمال.

ما الحد الأدنى لحجم المكتب؟

يجب أن يكون للمكاتب المغلقة بعد أدنى 2.4 م، بارتفاع صافٍ 2.5 م.

ما الحد الأدنى لعرض الممر في مكتب في دبي؟

1.5 م لممر بجهة واحدة و1.8 م لممر بجهتين وفق الجدول B.5، إلى جانب عروض المخارج في كود الحريق.

ما الحد الأدنى لعرض الباب في دبي؟

915 مم لأبواب الدخول عموماً و815 مم للحمامات ودورات المياه وفق الجدول B.7، وقد تحتاج أبواب الخروج إلى أكثر.

كم مساحة النوافذ التي يحتاجها المكتب؟

تحتاج مناطق محطات العمل في المكاتب إلى زجاج نوافذ لا يقل عن 10% من مساحة الغرفة وفق الجدول B.8.

هل تحتاج التجهيزات إلى دورات مياه ميسرة؟

يجب أن توفر المباني والمرافق والمساحات العامة دورات مياه ميسرة بالأعداد التي يحددها جزء إمكانية الوصول في الكود.

ما حمل الإشغال المستخدم للمكاتب في دبي؟

9.3 م² للشخص من المساحة الإجمالية للمكاتب المغلقة وفق الجدول B.2، وتستخدم المخارج معاملات كود الحريق.

كم نافورة شرب يحتاجها المكتب؟

واحدة لكل 100 شاغل وفق الجدول B.24، وليس في دورات المياه العامة.

هل الخشب المعتمد مطلوب في تجهيزات دبي؟

يجب أن يأتي 25% على الأقل بالحجم من الخشب ومنتجاته المركبة بشكل دائم من مصادر معتمدة وفق البند B.10.6.6.

هل تحويل مكتب إلى عيادة تغيير استخدام؟

وفق الجدول A.1، يُدخل تغيير الاستخدام أو الإشغال التغيير والمناطق المتأثرة مثل المخارج ومرافق الصرف الصحي تحت الكودين.

ما الارتفاع الصافي المطلوب للفصول في دبي؟

2.7 م على الأقل في فصول المدارس والحضانات ورياض الأطفال وفق الجدول B.4.

ما المعيار الصوتي لغرف الفنادق؟

معايير العلامة التجارية للمشغل، أو في غيابها Approved Document E للغرف السكنية، وفق البند H.10.4.4.

ما القواعد التي تحكم تجهيز العيادات؟

يحيل كود دبي للبناء مساحات الغرف الصحية وارتفاعاتها وصوتياتها إلى أنظمة هيئة الصحة بدبي وإرشاداتها.

ما الحد الأدنى للمسافة بين بابين؟

يجب ألا تقل المسافة الصافية بين فتحتي بابين عن 1.2 م وفق البند B.6.5.1.

ما الحد الأدنى لمساحة المطبخ في المنازل في دبي؟

يجب ألا تقل مساحة المطبخ المغلق عن 5.4 م² ببعد أدنى 1.8 م، مع مساحة حركة 1.2 م بين الخزائن.

هل تحتاج المراكز التجارية إلى غرف رضاعة؟

نعم. المراكز التجارية ومدن الترفيه التي تتجاوز 1,000 م² أو المصممة لأكثر من 250 شاغلاً تحتاج إلى غرف رضاعة لا تقل عن 4.5 م².

هل يجب عزل المناطق المجددة في المباني المشغولة؟

نعم. يطلب إرشاد بلدية دبي للهواء الداخلي عزل المساحات المجددة عن المناطق المشغولة بفعالية، مع فصل هواء التغذية عند الحاجة.

هل يجب إعادة موازنة توزيع الهواء بعد التجهيز؟

نعم. يشترط إرشاد الهواء الداخلي إعادة الموازنة بعد التجديد الكبير الذي يؤثر في نظام التكييف، مثل الفواصل الجديدة.

ما المستندات التي أحتاجها قبل بدء التجهيز؟

على سبيل الإرشاد: عقد الإيجار أو سند الملكية، ومخططات المبنى، وقواعد التجهيز لدى إدارة المبنى، والموافقات المطلوبة من المؤجر أو الجهات المختصة.

هل يجب تحديد فتحات الوصول في الأسقف المستعارة؟

على سبيل الإرشاد نعم، على مخطط السقف قبل التنفيذ وبحجم كافٍ لصيانة وحدات الملفات المروحية والصمامات والمخمدات.

هل يجوز استخدام الممرات المشتركة لتخزين مواد التجهيز؟

يشترط القانون رقم 6 لسنة 2019 استخدام الأجزاء المشتركة لأغراضها فقط وبطريقة لا تضر الآخرين أو تعرض سلامتهم للخطر، فيجب الاتفاق مع إدارة المبنى.

ما الذي يجب أن يتضمنه عقد التجهيز بعد التسليم؟

على سبيل الإرشاد: فترة لإصلاح العيوب وما تشمله، ومن يتحمل الكلفة، إلى جانب ضمانات الشركات المصنعة للمعدات والمواد.

ما الحد الأدنى لعرض الممر داخل الشقة؟

تحتاج الممرات الداخلية داخل الوحدات السكنية والشقق الفندقية إلى عرض صافٍ 1.0 م على الأقل وفق الجدول B.5.

أي القواعد تُطبق إذا تعارضت المعايير؟

ينص كود دبي للبناء على استيفاء الاشتراط الأشد أو الأعلى أداءً، والاشتراطات الخاصة تتقدم على العامة.

ما الحد الأدنى لمساحة غرفة العاملة المنزلية؟

4.5 م² لشخص واحد دون دورة المياه، ببعد أدنى 2.1 م، وفق الجدول B.3.

ما الارتفاع الخالي المطلوب في السلالم؟

2.03 م فوق درجات السلم و2.3 م فوق بسطات السلالم وفق الجدول B.4.

ما الحد الأدنى للارتفاع الصافي في المواقف؟

2.3 م لمواقف المركبات الخفيفة وفق الجدول B.4.

من يدفع لإصلاح التعديلات غير المعتمدة؟

الشاغل، وفق المادة 39 من القانون رقم 6 لسنة 2019، بالطريقة التي يحددها المطور الرئيسي أو مؤسسة التنظيم العقاري.

هل يحتاج تحويل مكتب إلى مدرسة إلى تجهيز خاص؟

هذا تغيير استخدام وفق الجدول A.1، ويفرض ارتفاعاً صافياً 2.7 م للفصول، وممرات 2.1 إلى 3 م، وصوتيات وفق BB93، ومنع السجاد.

هل يجب حماية فتحات التكييف أثناء أعمال التجهيز؟

على سبيل الإرشاد نعم، فحماية الفتحات وإغلاق الهواء الراجع في منطقة العمل يمنع دخول الغبار إلى المجاري، كما يطلب إرشاد الهواء الداخلي عزل الأعمال.

هل يجب أن تكون الأبواب الجديدة مقاومة للحريق؟

حيث تتطلب استراتيجية الحريق ذلك، يجب أن تستوفي الأبواب مقاومة الحريق المحددة لموقعها وفق كود الإمارات للحريق، إلى جانب العروض الصافية في الجدول B.7.

ما الحد الأدنى لعرض ممرات الخدمة؟

1.2 م وفق الجدول B.5 في كود دبي للبناء.

هل تُفحص الخدمات قبل إغلاق الأسقف؟

على سبيل الإرشاد نعم، فحجز فحوص الخدمات المخفية قبل إغلاق الأسقف والجدران يجنب فتح أعمال منتهية لاحقاً.

هل تنفذ باور زون التجهيز الداخلي الكامل في دبي؟

نعم. تنسق باور زون الفواصل والأسقف والتشطيبات والنجارة والزجاج والإنارة والتكييف والسباكة والتسليم للتجهيزات الكاملة.

المصادر

1. كود دبي للبناء، إصدار 2021: الجزء A (الجدول A.1)، والجزء B (الجداول B.2 وB.3 وB.4 وB.5 وB.7)، والجزء H (H.4.10.3 وH.10 الصوتيات)
2. بوابة التشريعات في دبي، القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة (المادتان 17 و39)
3. بوابة التشريعات في دبي، القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين (المواد 18 و19 و21)
4. بلدية دبي، الإرشادات الفنية لجودة الهواء الداخلي لحياة صحية (DM-HSD-GU119-IAQ، الإصدار الثالث، 10 يوليو 2024)
5. بوابة التشريعات في دبي، القرار الإداري رقم (13) لسنة 2025 باعتماد دليل الأنظمة الوقائية (سيرا)
6. بلدية دبي، دليل السلامة في أعمال البناء (2026)